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13/06/2013

LES SYNDICS.

Syndics: l'UFC-Que Choisir et l'ARC dénoncent une situation alarmante
28/05/13/ 14:22


PARIS (AFP) -- Clauses abusives, tarifs en hausse, prestations facturées de façon illicite... l'UFC-Que Choisir et l'ARC (responsables de copropriété) ont dressé mardi un tableau très noir des pratiques des syndics de copropriété, et appelé les pouvoirs publics à y remédier de toute urgence.
"Les syndics usent et abusent d'artifices sur le dos des copropriétaires", a dénoncé Alain Bazot, président de l'association de consommateurs, à l'occasion de la présentation d'une étude menée conjointement avec l'ARC.
L'UFC et l'ARC ont mis en place un Observatoire des syndics qui, à partir de l'examen des contrats des cinq principaux acteurs du marché (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France), a mis au jour des pratiques "condamnables, lamentables et persistantes", souligne M. Bazot.
"Il y a urgence à ce que les pouvoirs publics interviennent", ajoute-t-il, alors que la loi-cadre sur le logement, actuellement en préparation au ministère du Logement, doit comporter un volet pour mieux encadrer l'activité des syndics de copropriété.
Selon les deux associations, seuls 64% des clients des cinq grands réseaux (qui représentent entre 40% et 60% du marché) en sont satisfaits, contre 89% pour les clients de syndics bénévoles.
L'étude dénonce en particulier l'existence de clauses abusives dans les contrats. Elle en dénombre en moyenne 18 par contrat, et jusqu'à 25 chez Foncia.
La plus courante: ne pas identifier clairement les prestations qui seront facturées en sus du forfait, ce qui va à l'encontre de l'arrêté Novelli de 2010. Tarifs "faramineux"
Pour remédier à cette dérive, l'ARC demandera à Benoît Hamon, l'actuel ministre délégué à la Consommation, de modifier cet arrêté, pour rendre limitative, et plus seulement indicative, la liste des tâches que les syndics peuvent faire payer en plus du forfait.
Les deux associations reprochent aussi aux syndics de présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon tenus légalement d'assurer, telles la garantie des fonds ou la conservation des archives.
Autre pratique abusive: la multiplication des facturations illicites. Dans les cinq enseignes étudiées, la tenue des assemblées générales de copropriétaires en dehors des heures ouvrables est ainsi facturée en plus du forfait, une pratique pourtant condamnée par la jurisprudence, puisqu'il s'agit par définition d'une prestation récurrente et prévisible, souligne Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que Choisir.
L'UFC et l'ARC s'insurgent également contre les tarifs "faramineux" souvent pratiqués par les syndics: jusqu'à 48 euros pour un rejet de prélèvement, 71 euros pour fournir les factures de chauffage, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, 179 euros pour obtenir la copie du règlement de copropriété et pas moins de 538 euros pour un état daté, le document qui fait le point sur la situation financière d'un propriétaire envers la copropriété au moment de la vente de son bien.
"Il s'agit d'actes monopolistiques, que seul le syndic peut réaliser, et à ce titre, les tarifs devraient être réglementés, comme ceux des huissiers, des notaires, etc.", estime Frédéric Blanc.
Au total, ces trois dernières années, le prix du forfait de base des syndics a augmenté de 3% par an et celui des prestations supplémentaires, de 10% par an, selon l'ARC.
La loi Duflot, qui sera présentée en conseil des ministres fin juin ou début juillet, doit encore faire l'objet d'arbitrages sur certains points. Mais, selon des sources du secteur, elle devrait notamment rendre obligatoire l'établissement d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et instaurer la possibilité de résilier chaque année le contrat avec le syndic.

05/03/2013

LETTRE A MADAME CECILE DUFLOT, MINISTRE DU LOGEMENT.

Annie Keszey, membre du conseil syndical du syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux,

à Madame Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement,
72 Rue de Varenne, 75007, Paris.
Copie à Madame Christiane Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice,
13    Place Vendôme, 75001, Paris.

Objet: Demande de modifications de la profession de syndic de copropriétés, par la loi.

        Madame la Ministre,
   
    La presse nous annonce que vous préparez une loi sur le logement.
   
    A partir de mes situations personnelles successives de copropriétaire et des informations permanentes reçues d’associations spécialisées, la profession de syndic est majoritairement indigne d’un Etat de Droit.
   Les écarts  des syndics quant à la  législation sont fréquents, portent préjudice aux copropriétés et restent le plus souvent impunis. Certes, il est possible de s’adresser à la justice mais les procédures sont coûteuses et surtout très longues.
  Un des problèmes majeurs à traiter semble être l’inefficacité des syndics, sauf cas rares, pour gérer les impayés de charges, travail qui relève de leur seule responsabilité (à l’exception de la décision de vendre l’appartement d’un débiteur). Ils sont rémunérés, par contrat, et ne remboursent rien aux copropriétaires quand ils n’effectuent pas cette partie essentielle de leur travail : au contraire, ils demandent des avances aux non-débiteurs pour combler le « trou » de trésorerie. Des copropriétés sont mises en faillite définitive à partir de leur laxisme, leur irresponsabilité ou leur incompétence. Je vous ai adressé, en février, le dossier d’une autre copropriété de Puteaux parfaitement et tragiquement représentatif des conséquences de ces fautes professionnelles.

  Vous déciderez.

  Par exemple, une commission de médiation tripartite, avec pouvoir de sanction, pourrait représenter un recours simple et adapté pour les copropriétaires lésés. D’autres anomalies, telles que les contrats de syndics déviants, les devis et factures illégales d’entreprises,  les retards dans les convocations des assemblées générales obligatoires, les retards dans la mise en œuvre de travaux, pourraient être examinées pour aboutir à des solutions justes.
  Recevez, Madame la Ministre, avec mes remerciements, l’expression de mes sentiments confiants.

Annie Keszey.

10/06/2012

N°13. LETTRE A MADAME CECILE DUFLOT.

10/06/2012.
Annie Keszey, membre du conseil syndical, 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux,
à Madame Cécile Duflot, Ministre de l’égalité des territoires et du logement.

Objet : Demande d’interventions pour remédier aux difficultés rencontrées par les syndicats de copropriétaires avec leurs syndics.

       

Madame La Ministre,

    Les relations contractuelles entre les syndicats de copropriétaires et leurs syndics sont très imparfaites et difficiles du fait des pratiques peu rigoureuses, voire illégales, étrangement répandues au sein de cette profession immobilière. Le site des abus de l’Association des Responsables de Copropriété, par exemple, corrobore ce jugement et le précise*.  Les recours des copropriétaires pour défendre leurs intérêts malmenés, face à l’inertie, sont inexistants en dehors des actions en justice coûteuses, aux résultats d’ailleurs aléatoires.
    Un organisme officiel, étatique, de médiation, pour résoudre les litiges, assainirait cette situation non conforme à un Etat de Droit. Cet organisme, comité de sages ou spécialistes éthiques…disposerait d’un pouvoir de décision pour résoudre les problèmes posés. Les dérives des syndics se matérialisent particulièrement dans les contrats aux clauses illégales, malgré leur homogénéisation récente, l’exécution incomplète de ces contrats, les faux comptes séparés, l’insuffisante connaissance de la comptabilité d’engagement normalisée  et une défaillance courante dans le traitement des impayés de charges pouvant ruiner une copropriété.
    Les coûts élevés des photocopies et des frais postaux pourraient être réduits à partir de l’autorisation officielle d’effectuer les envois de convocations, procès-verbaux et autres documents par ordinateur.
    Une Institution judiciaire performante ne devrait pas admettre plus longtemps la procédure d’ordonnance sur requête en cas d’absence de syndic. Quand c’est le syndic fautif qui l’initie, le syndicat des copropriétaires lésé, victime donc, est privé d’avocat. C’est une situation inique requérant un changement. La possibilité de rétractation de l’ordonnance ne convient pas aux situations d’urgence.
    Recevez, Madame La Ministre, avec nos remerciements, l’expression de notre respect. Nous formulons des vœux de réussite pour le travail complexe dont vous avez la charge.

    Annie Keszey.
*www.unarc.asso.fr