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28/09/2014

LETTRES AU SYNDIC ET A L'HUISSIER DE JUSTICE

 

20/09/2014. Lettre avec accusé de réception. (AR) 

LE CONSEIL SYNDICAL  du 27/29 rue Roque de Fillol, à Puteaux 92800, à  Monsieur Bourbonnais, SARL MDRC SYNDIC, 11 boulevard Richard Wallace à Puteaux 92800.   

Objet : l’assignation à comparaître du syndicat des copropriétaires du 27/29 rue Roque de Fillol, à Puteaux 92 800, devant le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance (TGI)  de Nanterre, le 13/01/2015, à 9h30, à la demande de Melle G, débitrice du  syndicat des copropriétaires, représentée par Maître Catherine Rolland, avocate, 82 rue de Rennes, Paris 6ème. Téléphone 01 77 65 64 85.  

Monsieur le syndic, représentant du syndicat de copropriétaires (SC).

URGENT. 

Le SC, que vous représentez, est assigné à comparaître devant le TGI, or le SC n’est pas le demandeur de l’acte de saisie sur un compte de Melle G, ni, bien sûr, le rédacteur de ce même acte dont elle demande la nullité  par voie de justice pour vices de forme et de fond lui ayant porté un préjudice financier et moral. Le SC est dans l’incapacité de juger actuellement la pertinence de l’assignation puisqu’aucune copie de cet acte de saisie sur compte ne lui est pas parvenue. Le SC est donc dans l’impossibilité  de penser sa défense, avant de joindre un avocat et se trouve dans l’obligation d’interroger l’huissier  pour y parvenir. Veuillez donc transmettre la lettre suivante à Monsieur Gérard Louvion, de « Gérard Louvion et Michel Plumel », Huissiers de justice associés, 23-29 rue de la Belle Feuille, Boulogne- Billancourt, 92 100. Téléphone 01 41 10 49 04. 

Monsieur le syndic,  transmettez aussi cette lettre à tous les interlocuteurs concernés, avocats, huissiers, Melle G. Nous souhaitons un accusé de réception de l’huissier auteur de l’acte.  

Merci. 

 

20/09/2014. Lettre avec AR. 

Le syndicat des copropriétaires du 27/29 rue Roque de Fillol, Puteaux 92800, S/C de Monsieur Vincent Bourbonnais, syndic MDRC, 11 boulevard Richard Wallace, Puteaux 92800. Téléphone 01 77 35 06 44, à Monsieur Gérard Louvion, Huissier de justice.  

Objet : A la demande de Melle G, copropriétaire du 27/29 rue Roque de Fillol, à Puteaux 92800, représentée par Maître Catherine Rolland, avocate, 82 rue de Rennes, Paris, 6ème. Téléphone 01 44 07 28 00, le juge d’exécution du tribunal de Grande Instance de Nanterre a donné assignation, le 26/06/2014, au syndicat des copropriétaires  représenté par M Vincent Bourbonnais, SARL MDRC syndic, 11 boulevard Richard Wallace, Puteaux 92800, à comparaître devant le TGI le 13/01/2015, à 9h30. 

 

                                               Monsieur Louvion, Huissier de justice  

                Le syndicat des copropriétaires (SC), mis en accusation par Melle G,  débitrice du syndicat, pour un acte de saisie sur son compte bancaire n’a aucune responsabilité, nous semble-t-il, justifiant une assignation à comparaître. 

Afin de comprendre la situation le conseil syndical s’adresse à vous. 

Le nom de l’huissier sur le document de l’assignation est maître Jacques Chany, de Cognac, son adresse n’est pas indiquée. Sur internet la SCP dont il fait partie est 16 rue Henri Coquillaud BP 143- 16 105, Cognac. Cedex. Téléphone 05 45 32 08 60. 

                Le SC ne connait pas cet huissier et n’a eu aucun contact avec lui. 

                Le SC, respectueux  des prérogatives professionnelles des huissiers et ignorant d’ailleurs leurs modalités d’actions spécifiques, n’a demandé ni la saisie mobilière, ni la saisie sur un compte bancaire de Melle G. Le conseil syndical est intervenu plusieurs  fois pour demander l’application du jugement du 15/10/2013 qui imposait à Melle G de rembourser sa dette de 6662.12 €, plus intérêts de droit à compter du 21/01/2012, outre 500 € à titre de dommages et intérêts et 500 € au titre de l’article 700 du CPC, sans moratoire. Le conseil syndical a rappelé la décision légale, puisqu’approuvée en assemblée générale le 30/12/2013, d’une vente forcée possible du double parking de Melle G, pour un prix de 12 000 €. Sept mois après le jugement le compte bancaire séparé du SC n’avait toujours reçu aucun remboursement de Melle G. A la date de ce jour, onze mois après le jugement, il n’y a toujours aucun remboursement et la dette s’est accrue considérablement. Elle est  de 13 000 €, environ. Elle sera précisée le 2/10/2014, après examen des comptes de la copropriété. Elle dépasse 50 % des comptes de gestion de l’exercice clos au 30/06/2013, arrêtés à la somme de 24 216.67 €. La copropriété, en grave difficulté financière, est en danger. Elle est « en difficulté » au sens de la loi. L’avance pour charges et le versement des copropriétaires pour combler  « le trou » de Melle G, soit un total de 6500 €, sont épuisés.  Les travaux utiles restent en attente. 

Melle G est propriétaire d’un trois pièces, ici, dans lequel elle ne vit pas depuis plusieurs années et qu’elle n’a pas mis en location. Cette location aurait rapporté 1200 € mensuels, environ. Elle a acquis une voiture neuve Opel Astra 2L diesel 9 CV, en 2012, dont le prix dépasse le total actuel de la dette. 

Melle G vous aurait informé de la mise en vente de son appartement le 18/02/2014. Le conseil syndical a demandé par courriels au syndic et à vous-même sous couvert du syndic, une fois par téléphone avec une femme pour interlocutrice, les preuves de cette mise en vente volontaire, l’avocate mandatée par le syndic, Diane Buisson, vous les a demandées aussi, plusieurs fois, sans réponse de votre part. Or, aucune relation de confiance n’est possible avec Melle G,  débitrice de longue durée (avant 2010- de  2010 à 2013, c’est la dette concernée par le jugement de 2013 et jusqu’à maintenant). Le conseil syndical  ne s’est jamais immiscé dans le choix de vos actions, il a seulement insisté pour que la condamnation de Melle G à rembourser sa dette soit effective,  en particulier, le 7/04/2014, par une lettre adressée à tous les intervenants et a rappelé l’accord  par vote du SC pour la mise en vente du double parking de Melle G. Cette dernière connaissait cette éventualité depuis début janvier puisqu’elle avait reçu le procès-verbal de l’assemblée générale. Un nouveau délai d’un mois était noté, dans la lettre du 7/04, malgré la situation périlleuse de la copropriété : le SC redoute, en effet, l’éventualité d’un administrateur provisoire. Une nouvelle demande de preuves de la mise en vente de l’appartement était, une fois de plus, formulée. 

Le 16/05/2014, un échange téléphonique a eu lieu entre Mme Keszey du conseil syndical et votre collaboratrice sans doute. Une demande ferme d’efficacité vous a été répétée du fait de la dégradation financière de la copropriété. Votre collaboratrice nous a répété la mise en vente de l’appartement de Melle G et son engagement à verser 100 €/mois au syndicat des copropriétaires. Le jugement n’avait pas prévu de moratoire en septembre  2013 et le versement de 100 € était un nouveau surendettement, la somme étant inférieure au coût des nouvelles charges dues mensuellement. Le document comptable adressé par le syndic au conseil syndical ce mois-ci ne concrétise aucun de ces versements. 

Le conseil syndical  n’a reçu les preuves de la mise en  vente volontaire de son appartement, par Melle G, que lors de la réception de la copie de l’assignation, le 9 juillet 2014. 

Sur cette copie, vous auriez reçu le mandat de vente de Melle G, signé par le notaire M David (sans adresse indiquée), le 15/04/2014.  On peut espérer   que la lettre du conseil syndical du 7/04/2014, aura  contraint Melle G à vous donner cette information. Le 20/05/2014, vous avez été informé que l’agence REFLEXAGENTS de Puteaux, sans adresse indiquée sur l’assignation, était chargée de la vente. 

 Monsieur Louvion, pouvez-vous nous faire parvenir les copies des pièces présentées par l’avocate de Melle G pour l’assignation ? Nous prendrons rendez-vous avec Maître Diane Buisson dès que nous les aurons reçues et consultées. 

Il n’y a pas d’agence REFLEXAGENTS à Puteaux. Les sites, sur  internet, de  REFLEXAGENTS, ne proposaient, en juillet, aucun appartement sur Puteaux pouvant être celui de Melle G, selon. 

les recherches de deux copropriétaires, Messieurs G et M.  Le 5/09/2014, c’était la même situation. L’agence REFLEXAGENTS de Suresnes, contactée par la copropriétaire Madame Keszey, indiquait le nom de l’agent immobilier indépendant de Puteaux chargé des ventes de l’agence : Madame Valérie Béraud, téléphone 06 41 05 05 41. Le 6/09/2014 à 11h 36, par téléphone, Madame Béraud informait qu’un appartement de 3 pièces du 27/29 rue Roque de Fillol avait été retiré de la vente. 

Monsieur Louvion, pouvez-vous préciser au conseil syndical, sous couvert du syndic, les références de l’agence dans laquelle l’appartement de Melle G  est mis en vente ? Le conseil syndical veut contrôler  cette information et  connaître le prix demandé afin de le rapporter au prix du marché.  

Le 16/05/2014, le syndic a transféré au conseil syndical un courriel qu’il avait reçu de Maître Diane Buisson. Celle-ci avait été contactée par l’huissier de justice qui l’informait qu’il allait procéder à une saisie attribution sur les comptes bancaires de Mme G. 

Monsieur Louvion, votre fonction d’huissier de justice vous permet-elle de procéder à des saisies sur compte pour appliquer un jugement ?  La saisie est déclarée « abusive » par la plaignante.  

La forme et le fond de l’acte de saisie de l’huissier sur le compte bancaire sont contestés par Melle G. 

Le SC sait que le syndic est seul responsable de la gestion des charges et des impayés mais qu’il doit, par contre, avoir l’autorisation du SC pour une vente forcée d’un bien immobilier. Le SC est dans cette stricte situation. Les vices de forme et de fond dénoncés par la requérante ne relèvent de la responsabilité ni du SC, ni du Conseil syndical. Le Conseil syndical ne connaissait ni l’existence du compte, ni son solde, ni le montant mensuel de la pension CRAMIF de Melle G 

M Louvion, les vices suivants, dénoncés sur l’assignation, sont-ils réels?   

L’huissier aurait oublié l’indication du montant de la somme à caractère alimentaire laissée à la disposition du débiteur en application de l’article R. 162-2 ainsi que du ou des comptes sur lesquels cette mise à disposition s’est opérée.  

L’acte est établi au nom du syndicat des copropriétaires sans mention de sa représentation par MDRC  

D’ après la plaignante, la procédure de saisie aurait été abusive et vexatoire.  

M Louvion, pouvez-vous nous « éclairer » sur cet acte de saisie, afin que le SC, ignorant des faits reprochés puisse l’adresser, sous couvert du syndic, à l’avocat chargé de  le représenter le 13/01/2015, au TGI de Nanterre ? 

A partir des faits connus le SC plaide actuellement « NON COUPABLE ». Votre saisie sur compte, M Louvion aurait été « vexatoire » mais quel qualificatif contradictoire pourrait-on appliquer à « la faillite » de notre copropriété dont Melle G est l’unique responsable ?   

M Louvion, quelle action peut être entreprise, maintenant, pour appliquer le jugement du 15/10/2013 ? La copropriété ne peut attendre paisiblement janvier. Pouvez-vous  engager, avec le syndic, une procédure de conciliation, avec la partie adverse, se substituant au procès prévu? 

Recevez, Monsieur Louvion, avec nos remerciements, l’expression de nos sentiments respectueux.  

Le conseil syndical du 27/29 rue Roque de Fillol.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

07/05/2014

LETTRE AU SYNDIC. 7 MAI 2014.

 

7 MAI 2014. 

Annie Keszey, pour le conseil syndical, à M Bourbonnais. 

CLOS FILLOL : quelques points. 

Demande de rendez-vous. Pouvez-vous m’accorder un rendez-vous pour le vendredi 9/05, à 11h, par exemple, sur les points 3 et 4. 

  1. Les devis. Nous demandons des devis légaux et donc contrôlables, c’est-à-dire indiquant le prix du déplacement, le prix de l’heure, le nombre d’heures et le coût des matériaux, si nécessaire. Nous ne pouvons donc accepter des devis globaux : celui de « All Got », par exemple. Nous l’avions déjà écrit.
  2. L’ARC. Vous avez reçu la lettre requise. Je l’ai envoyée le 5/05 à l’ARC, avec un rappel du rapport antérieur.
  3. La dette de charges. Selon votre courriel du 6/05, la situation est inchangée, veuillez entreprendre la vente forcée du parking double de Mme G.
  4. La facture de la réfection de la cave de Mme J. Je viens de vous transférer 2 documents reçus par Mme J qui prouvent que l’assurance avait accepté de payer la réfection de la cave. Il faut reprendre ce point. Il faut aussi envisager rapidement l’intervention sur le toit dont le défaut d’étanchéité occasionne des infiltrations d’eau dans son appartement du 5ème étage ; Vouge, je crois, avait donné un devis, il en faut un second.
  5. La requête auprès de Mme T. Dès que vous estimez le délai d’attente de la réponse à  votre lettre dépassé, sans avoir reçu l’information nécessaire, faites adresser cette même lettre, par un avocat, à Mme T. 
  6. Les bancs de jardin. Nous vous contacterons la semaine prochaine pour la commande. 

7.  L’ascenseur. Deux courriers différents à envoyer. Vous pouvez bien sûr modifier les formes proposées. 

1. 

Annie Keszey, pour le conseil syndical du 27/29 rue Roque de Fillol, Puteaux, 92800 à Drieux-Combaluzier. 

Objet : ascenseur sous contrat AA001240. 

                Monsieur, 

Votre entreprise, qui contrôle notre ascenseur, nous propose un devis payant de remise d’huile dans notre ascenseur hydraulique. 

0r, votre prédécesseur, ATENA, est responsable de la perte d’huile, par négligence technique. Le 23 décembre 2009, entrée dans le local de la machinerie, pour une autre raison, avec un technicien, j’avais relevé une présence anormale d’huile, visible, au lieu de ne l’être pas, absorbée d’ailleurs par un chiffon ! J’avais entrepris alors un échange de nombreux courriels pour  prouver que, par contrat, ATENA devait traiter la fuite après avoir rétabli la situation normale de fonctionnement. 

Vous retrouverez dans vos archives ces correspondances  des 23/12/2009, (mise en demeure), des 18/01/2010, 20/01/2010, 4/02/2010. … 

Le contrôle quinquennal du 9/07/2013, par ETB, ne signale pas cette insuffisance. 

Sauf erreur de ma part ce manque d’huile relève de la seule responsabilité d’ATENA, société dont vous avez pris la suite. Nous vous demandons de procéder à l’intervention adaptée, à vos frais. 

Recevez nos remerciements. 

Annie Keszey.  

2. 

Annie Keszey, pour le conseil syndical du 27/29 rue Roque de Fillol, Puteaux, 92800  aux sociétés Qualiconsult, 50/58 rue du Pont Colbert, 78 000 Versailles et à ETB, 27 boulevard Saint-Martin, Paris, 75 003. 

Messieurs, 

Vous avez, Qualiconsult, procédé au contrôle quinquennal obligatoire de notre ascenseur n° 45 NP 4230 en octobre 2007. Votre rapport, références EB/EC- L/07U353- 177692.07.00.397, ne prévoyait pas de travaux à réaliser avant juillet 2013, à partir des obligations de la loi SAE. 

Vous avez, ETB, procédé au contrôle quinquennal obligatoire suivant de notre ascenseur le 9/07/2013. Votre rapport 748224-1, recommande de poser  un disjoncteur différentiel 30 Ma sur l’éclairage machinerie et gaine sur le tableau d’entrée de courant, de mettre un éclairage de secours en machinerie et de revoir la conformité de l’éclairage principal dans cette même machinerie. 

Or, vous êtes deux organismes de contrôle agréés. Vous observez la même partie de la législation sur les ascenseurs concernant la tranche de travaux pour 2013 et vous n’aboutissez pas aux mêmes conclusions. C’est impossible. Lequel de vous deux  dit » vrai » ?  

Votre réponse est importante, puisque nous accordons la plus grande attention à vos rapports de spécialistes. 

Merci. 

Annie Keszey.

8.Assemblée générale.

Nous souhaitons notre prochaine assemblée générale fin septembre ou début octobre 2014. 

9. Jardin. Du fait de mon absence en juillet et août, je discuterai avec vous de deux interventions de Net Immeuble qui s’étaient bien passées l’été dernier. 

10. Blog. Détail ! 

Nous ne sommes pas les seuls, semble-t-il, à affronter, en particulier, les impayés. Notre blog « Clos Fillol » a reçu 794 visites en avril et 1052 pages  ont été visitées. Je rappelle que l’anonymat des copropriétaires est respecté par le blog.  

       11. Fibre optique. Sauf avis contraire de votre part, nous demanderons à Orange de venir pour faire une autre proposition d’installation de la fibre optique, pour comparer. 

       12. Fuite en terrasse de M S. L’étanchéité de la terrasse de M Gr, à l’origine de chute d’eau sur le sol,  a-t- elle été traitée ? Merci  

Très solidairement. Annie Keszey.  

 

 

 

13/01/2014

GESTION DE LA DETTE D'UN COPROPRIETAIRE, PAR LE SYNDIC.

Annie Keszey, pour le CS, Clos Fillol, à M Y, syndic.

 

Le traitement des impayés de Madame X. Demande de documents complémentaires dans la perspective d’un conseil syndical.

Les documents que vous nous avez adressés hier ne sont pas suffisants. Il nous manque, d’autre part, les pièces de votre gestion des impayés non concernés par le jugement du tribunal d’instance. Puis- je passer étudier ces pièces vendredi 17/01/2014 à 14 H ? Merci.

 

Les observations suivantes, sur le dossier reçu, nous interpellent sérieusement.

Le 8/11/2011, vous adressez une relance avant mise en demeure à Madame X pour qu’elle règle son solde débiteur de plus de 60 jours de 3021. 55 €. C’est exact et conforme, mais, dans cette même lettre, vous lui imposez un délai d’exécution de 20 jours sinon vous lui adresseriez une mise en demeure d’un coût de frais de sommation de 288.95 €.

Sauf erreur que je reconnaîtrais avec plaisir, vous avez dans ce rappel, deux vices de forme: les 20 jours, délai introuvable dans notre contrat 2011 et le montant de la sommation qui est de 241.60 € dans le contrat. Une fiche générale de votre cabinet, « gestion juridique » non votée par notre syndicat toutefois, mentionne des délais qui ne sont pas ceux que vous appliquez.

 

Le 28/11/2011, vous adressez à Madame X, la mise en demeure prévue, en RAR, ici, mais elle vous revient, non réceptionnée. Vous lui réclamez la somme de 3021.55 € + 288.95 €. (En ajoutant, par exemple, 33.36 € de frais de poste à 241.60 €, on trouve 274.16 € et non 288.95 € !)

 

Le 30/11/2011, vous lui adressez la mise en demeure revenue mais à l’adresse « Les Chaudrolles, etc...». Vous lui précisez que sans paiement dans un délai de 30 jours elle recevrait une autre mise en demeure avant poursuites judiciaires. Nouveau délai discutable parce que non prévu.

Votre rigueur n’est pas apparente, or ces vices de forme prennent une importance démesurée dans la jurisprudence concernant les assignations pour impayés. Les contestations portent sur la forme.

 

Le 21/01/2012, Benjamin Louzier, avocat de la société Redlink, mandaté par le syndic, adresse une mise en demeure urgente à Madame X, en RAR, et la prie de verser 3766. 89 €, sous 15 jours. (Cette somme correspond  bien au montant des charges dues à cette date).

L’avocat écrit plus loin : « Nous vous informons qu’à défaut de règlement de la dite somme le mercredi 1er février au soir au plus tard nous prendrons les décisions suivantes…. » Le délai annoncé de 15 jours devient 11 jours !

 

Le 30/01/2012, Madame X répond à Maître Louzier, non pas pour s’acquitter de sa dette mais pour demander l’envoi de nombreux documents. Les erreurs, dans les correspondances diverses de Mme X, sont nombreuses : leur but, connu, est de transférer sa culpabilité  de malhonnêteté objective sur un bouc émissaire étranger aux méfaits. Soit.

 

MAIS,

Le dossier qui nous a été adressé ne comporte aucune pièce entre le 30/01/2012 et le 1/03/2013. C’est-à-dire pendant 1an et 2 mois.

POURQUOI ?

L’on devrait au moins trouver la date de l’envoi, à Mme X, par le syndic, des pièces demandées.

Le 20/11/2012, pour le syndicat des copropriétaires, j’avais adressé une lettre de réclamation à Mme X.

Nous voulons connaître, de votre part, les faits concernant ces impayés sur cette période.

Le 29/02/2013, à la demande du conseil syndical, vous avez proposé un moratoire à Mme X pour le paiement de sa dette

 

Le 1/03/2013, Gérard Louvion et Michel Plumel, huissiers  de justice associés rédigent un procès-verbal de recherches infructueuses.

Alors que le conseil syndical avait bien prévenu que Mme X n’habitait pas l’immeuble, que vous le saviez et possédiez une autre adresse, l’huissier vient ici pour une assignation de Mme X devant le tribunal d’instance de Puteaux : il sonne, interroge la mairie, consulte les pages blanches, recherche une adresse professionnelle, en vain et lui écrit donc une lettre simple et une lettre RAR. C’est ainsi que devait procéder l’huissier : l’acte comporte 211 feuilles ( ?) et coûte 90.57 €.

 

Le 1/03/2013, l’huissier donne assignation à comparaître à Mme X, le 19 mars 2013 à 9H30, à Puteaux, pour voir tenter le préliminaire de conciliation et, ou, entendre statuer sur la demande de paiement de la dette.

 

Le 28 mai 2013. Audience au tribunal d’instance. Le document de conclusion ne nous permet pas de savoir si l’avocat a rectifié les fausses déclarations de Mme X à notre encontre. Etait-ce seulement dans une plaidoirie orale ? Je n’accepte pas, par exemple, que mon nom privé soit manipulé (non, je ne suis pas présidente du conseil syndical, je n’ai pas été élue, non, je n’ai pas incarcéré Mme X dans l’ascenseur, non, je n’ai pas mis fin au contrat de syndic de Foncia, qui n’a jamais eu de contrat etc)…Ce sujet des rectificatifs  sera traité à titre personnel. Le dossier "Principe du contradictoire" est d'ailleurs publié sur ce site depuis le 2/01/2014.

 

On peut faire l’hypothèse que notre dossier de documents portant sur les faits a rétabli la balance de la justice puisque notre syndicat a gagné le jugement du 15/10/2013. Pour ce résultat nous vous avons remercié et remercié l’avocat et l’huissier.

 

Même si un syndic est seul responsable de la gestion des impayés, il nous paraît encore plus indispensable maintenant d’écrire l’historique  de la gestion en cours du complément des impayés de Mme X. Nous vous demandons  de nous rembourser l’argent que nous avons avancé en attendant l’assignation, notre responsabilité n’étant nullement engagée.

Nous souhaitons vivement connaître les raisons de l’immobilisme de la procédure pendant 1 an et 2 mois.

Nous souhaitons connaître maintenant le résultat de la mise en demeure adressée à Mme X, par l’huissier à la suite du jugement. Mme X a-t-elle remboursé sa dette ?

 

De notre point de vue, il faut aussi apporter une modification au compte-rendu de notre assemblée générale pour les points 9 et 12. Vous interprétez nos abstentions majoritaires pour des « contre ». Depuis la loi SRU, cette interprétation n’a plus cours. Vous n’aviez pas à soumettre aux votes ces deux décisions à prendre, parce que la gestion des impayés relève strictement de votre responsabilité, sauf la vente forcée. Nous ne devions pas participer à ces votes afin de n’avoir pas, éventuellement, à partager vos erreurs de gestion.

Maintenant, à partir du premier cas de gestion des impayés, vous comprendrez notre souhait de plus grande rapidité, d’exactitude et d’efficacité pour la gestion du cas suivant.

Remerciements. Annie Keszey.