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13/01/2014

GESTION DE LA DETTE D'UN COPROPRIETAIRE, PAR LE SYNDIC.

Annie Keszey, pour le CS, Clos Fillol, à M Y, syndic.

 

Le traitement des impayés de Madame X. Demande de documents complémentaires dans la perspective d’un conseil syndical.

Les documents que vous nous avez adressés hier ne sont pas suffisants. Il nous manque, d’autre part, les pièces de votre gestion des impayés non concernés par le jugement du tribunal d’instance. Puis- je passer étudier ces pièces vendredi 17/01/2014 à 14 H ? Merci.

 

Les observations suivantes, sur le dossier reçu, nous interpellent sérieusement.

Le 8/11/2011, vous adressez une relance avant mise en demeure à Madame X pour qu’elle règle son solde débiteur de plus de 60 jours de 3021. 55 €. C’est exact et conforme, mais, dans cette même lettre, vous lui imposez un délai d’exécution de 20 jours sinon vous lui adresseriez une mise en demeure d’un coût de frais de sommation de 288.95 €.

Sauf erreur que je reconnaîtrais avec plaisir, vous avez dans ce rappel, deux vices de forme: les 20 jours, délai introuvable dans notre contrat 2011 et le montant de la sommation qui est de 241.60 € dans le contrat. Une fiche générale de votre cabinet, « gestion juridique » non votée par notre syndicat toutefois, mentionne des délais qui ne sont pas ceux que vous appliquez.

 

Le 28/11/2011, vous adressez à Madame X, la mise en demeure prévue, en RAR, ici, mais elle vous revient, non réceptionnée. Vous lui réclamez la somme de 3021.55 € + 288.95 €. (En ajoutant, par exemple, 33.36 € de frais de poste à 241.60 €, on trouve 274.16 € et non 288.95 € !)

 

Le 30/11/2011, vous lui adressez la mise en demeure revenue mais à l’adresse « Les Chaudrolles, etc...». Vous lui précisez que sans paiement dans un délai de 30 jours elle recevrait une autre mise en demeure avant poursuites judiciaires. Nouveau délai discutable parce que non prévu.

Votre rigueur n’est pas apparente, or ces vices de forme prennent une importance démesurée dans la jurisprudence concernant les assignations pour impayés. Les contestations portent sur la forme.

 

Le 21/01/2012, Benjamin Louzier, avocat de la société Redlink, mandaté par le syndic, adresse une mise en demeure urgente à Madame X, en RAR, et la prie de verser 3766. 89 €, sous 15 jours. (Cette somme correspond  bien au montant des charges dues à cette date).

L’avocat écrit plus loin : « Nous vous informons qu’à défaut de règlement de la dite somme le mercredi 1er février au soir au plus tard nous prendrons les décisions suivantes…. » Le délai annoncé de 15 jours devient 11 jours !

 

Le 30/01/2012, Madame X répond à Maître Louzier, non pas pour s’acquitter de sa dette mais pour demander l’envoi de nombreux documents. Les erreurs, dans les correspondances diverses de Mme X, sont nombreuses : leur but, connu, est de transférer sa culpabilité  de malhonnêteté objective sur un bouc émissaire étranger aux méfaits. Soit.

 

MAIS,

Le dossier qui nous a été adressé ne comporte aucune pièce entre le 30/01/2012 et le 1/03/2013. C’est-à-dire pendant 1an et 2 mois.

POURQUOI ?

L’on devrait au moins trouver la date de l’envoi, à Mme X, par le syndic, des pièces demandées.

Le 20/11/2012, pour le syndicat des copropriétaires, j’avais adressé une lettre de réclamation à Mme X.

Nous voulons connaître, de votre part, les faits concernant ces impayés sur cette période.

Le 29/02/2013, à la demande du conseil syndical, vous avez proposé un moratoire à Mme X pour le paiement de sa dette

 

Le 1/03/2013, Gérard Louvion et Michel Plumel, huissiers  de justice associés rédigent un procès-verbal de recherches infructueuses.

Alors que le conseil syndical avait bien prévenu que Mme X n’habitait pas l’immeuble, que vous le saviez et possédiez une autre adresse, l’huissier vient ici pour une assignation de Mme X devant le tribunal d’instance de Puteaux : il sonne, interroge la mairie, consulte les pages blanches, recherche une adresse professionnelle, en vain et lui écrit donc une lettre simple et une lettre RAR. C’est ainsi que devait procéder l’huissier : l’acte comporte 211 feuilles ( ?) et coûte 90.57 €.

 

Le 1/03/2013, l’huissier donne assignation à comparaître à Mme X, le 19 mars 2013 à 9H30, à Puteaux, pour voir tenter le préliminaire de conciliation et, ou, entendre statuer sur la demande de paiement de la dette.

 

Le 28 mai 2013. Audience au tribunal d’instance. Le document de conclusion ne nous permet pas de savoir si l’avocat a rectifié les fausses déclarations de Mme X à notre encontre. Etait-ce seulement dans une plaidoirie orale ? Je n’accepte pas, par exemple, que mon nom privé soit manipulé (non, je ne suis pas présidente du conseil syndical, je n’ai pas été élue, non, je n’ai pas incarcéré Mme X dans l’ascenseur, non, je n’ai pas mis fin au contrat de syndic de Foncia, qui n’a jamais eu de contrat etc)…Ce sujet des rectificatifs  sera traité à titre personnel. Le dossier "Principe du contradictoire" est d'ailleurs publié sur ce site depuis le 2/01/2014.

 

On peut faire l’hypothèse que notre dossier de documents portant sur les faits a rétabli la balance de la justice puisque notre syndicat a gagné le jugement du 15/10/2013. Pour ce résultat nous vous avons remercié et remercié l’avocat et l’huissier.

 

Même si un syndic est seul responsable de la gestion des impayés, il nous paraît encore plus indispensable maintenant d’écrire l’historique  de la gestion en cours du complément des impayés de Mme X. Nous vous demandons  de nous rembourser l’argent que nous avons avancé en attendant l’assignation, notre responsabilité n’étant nullement engagée.

Nous souhaitons vivement connaître les raisons de l’immobilisme de la procédure pendant 1 an et 2 mois.

Nous souhaitons connaître maintenant le résultat de la mise en demeure adressée à Mme X, par l’huissier à la suite du jugement. Mme X a-t-elle remboursé sa dette ?

 

De notre point de vue, il faut aussi apporter une modification au compte-rendu de notre assemblée générale pour les points 9 et 12. Vous interprétez nos abstentions majoritaires pour des « contre ». Depuis la loi SRU, cette interprétation n’a plus cours. Vous n’aviez pas à soumettre aux votes ces deux décisions à prendre, parce que la gestion des impayés relève strictement de votre responsabilité, sauf la vente forcée. Nous ne devions pas participer à ces votes afin de n’avoir pas, éventuellement, à partager vos erreurs de gestion.

Maintenant, à partir du premier cas de gestion des impayés, vous comprendrez notre souhait de plus grande rapidité, d’exactitude et d’efficacité pour la gestion du cas suivant.

Remerciements. Annie Keszey.