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02/12/2016

INTERLOCUTEURS DU CLOS FILLOL. 2/12/2016.

Syndic: SARL MDRC SYNDIC, 11 boulevard Richard Wallace, 92800 PUTEAUX. 01 77 35 06 44. M Courseau. Mobile: 06 11 88 74 46

contact@mdrcsyndic.com

Conseil syndical : Julien Mahieu, Emmanuel Batista, Florence Grandjean, Annie Keszey.

AVOCAT : SUIVI DU DOSSIER en cas d’impayé de charges. SCP Fricaudet et Larroumet, 78, rue Armand Silvestre. Tél : 01 47 88 26 92.

Scpft.larroumet@wanadoo.fr

URGENCES : S.A.M.U : 15 / POMPIERS : 18 /  POLICE SECOURS : 17.

URGENCES EUROPE : 112

Dépannage eau : fuites 0 969 369 918- 24h/24. Service clients : 01 43 97 51 32 – Veolia Eau Ile-de-France- 94417 –Saint-Maurice- Cedex.

N° de client : 613505902. www.sedif.com

Dépannage électricité : 0 972 675 092.

Fournisseur d’électricité : EDF Service clients : TSA 11 007-92099 Paris-La Défense cedex- 0 811 333 433. Contrat 1-AJP-591. Compte commercial : 1-3KGA-900/ Compte de facturation : 0626457844

Mairie : 01 46 92 92 92

Ascenseur : Drieux-Combaluzier. 133 Rue de Noisy-Le-Sec- BP 20071- 93261 Les Lilas  Cedex. Dépannage 0 800 896 899 -  n° de cabine AA 00 12 40. Appareil OTIS 45NP4230- 1988- 8 personnes 670 kg. Contrat 980459/ Client D007022. Tél : 01 49 93 77 88. www.drieux-combaluzier.com

Téléphone ascenseur. Orange. Client 0016405831. Ligne fixe de la copropriété : 01 47 76 01 08.

Appel Orange : 10 16. Pannes : 10 15. Service clients TSA 20019- 59978 Lille Cedex.

Contrôle quinquennal de l’ascenseur. ETB ascenseurs. 27 boulevard Saint Martin- 75003.

0820 320 391. contact@etb-ascenseurs.fr

Blocs de secours et extincteurs : Eole. 1 avenue des Arcades. 78 220 Viroflay. CE 12.155

01 30 24 04 12. contact@eolevmc.com

Contrat d’assurance : aiac, échéance le 27/02/2017. Compagnie Allianz Eurocourtage E IARD. 14 rue de Clichy-75311- Paris Cedex 09.     www.aiac.fr          Tél : 01 44 53 28 54.

Police n° 028895329. Allianz Eurocourtage.

Contrat de porte du parking : OTIS. 450BEKQK0001. Client VMF 4348943. 3 place de la Pyramide, La Défense 9, 92800 Puteaux.

 www.OTIS.com

Contrat de VMC : ISS. Bezons 01 34 23 03 03. ISS Hygiène et prévention TSA 49998/ 75839 PARIS Cedex 17. 

Electricité (réparations) : ALL GOT 3bis rue du Clos Minet 95770-Buhy.

07 61 04 55 62. allgotelectric@gmail.com

Nettoyage. Net- Immeuble, 45 Rue des Apennins, 75017 Paris. 01 44 85 90 63, fax  01 44 85 90 64. Responsable de l’immeuble : Serge Chipé, 06 25 52 23 58.

Entretien du jardin : Créavista, M Leroy. 6 rue Jean Jaurès 92807 Puteaux. 06 21 46 50 80. leroy@creavista-paysage.fr

Peintures, moquettes : A vot’ service*, 1 Rue Circulaire, 92000 Nanterre.

J F Abelsohn*, 01 47 24 67 85 (répondeur), 06 08 99 71 92.

Plomberie. M Didier Landemarre, 3 Rue Chante Coq, 92 800 Puteaux.

01 47 78 10 03.

Serrurerie : Longchamp- sécurité, 55 Boulevard Henri Sellier, 92 150 Suresnes.

01 42 04 71 17, fax 01 42 04 75 57.   

Références.

Digicode: Noralsy PTA 285. Interphones : micro HP SICA et interphones URMET dans les appartements. Paumelles et fiches de la porte en verre : Stremler

Télécommandes de la porte du parking : Cardin S 738 TX2. www.telecommande-express.com. 01 44 70 04 06. Appliques escalier : europhone Dufu 612 80 IP 43 maxi 100 W.Culot E 27. Lamphases E 27.

 

Annie Keszey.

10/10/2016

Rapport du conseil syndical du Clos Fillol. 2015/2016.

10/10/2016. Rapport de l’exercice  2015/2016 du conseil syndical (C S) du Clos Fillol. Réunion du 6/10/2016 : étaient présents - Emmanuel Batista, Florence Grandjean, Annie Keszey, Julien Mahieu - de 20 h 30 à 23 h. 

Monsieur Rodolphe Courseau, téléphone 06 11 88 74 46, syndic MDRC, remplace M Bourbonnais parti en province.

Afin de tenter de contenir les charges de copropriété, plusieurs contrats vont être remis en concurrence.

Impayés de charges. Le syndic est seul responsable de la gestion courante des paiements de charges. Nous lui rappelons fermement d’être vigilant quant aux versements de Mme Garnaud qui, de nouveau, sont en retard. Sa lourde dette précédente, illégitime, ne doit pas se renouveler parce que ce sont tous les autres propriétaires civiques qui sont lésés. Le contentieux trop durable avec Mme Truchot doit être résolu : il est probable en effet qu’elle n’ait pas touché l’indemnité de l’assurance, versée au syndic, pour un bris de glace. M Courseau  va vérifier. Rétablie dans ses droits, si c’est exact, Mme Truchot fera certainement réparer cette vitre qui affecte les températures des appartements voisins, en hiver.

Creavista. Annie  Keszey a interrompu l’entretien du jardin, fait pendant plusieurs années, en juin 2016. Elle remercie les copropriétaires de lui avoir permis de le faire. Les jardiniers de Creavista travaillent bien et régulièrement. Le contrat d’entretien coûte 2 100 € HT pour 16 passages annuels. En novembre l’entreprise va élaguer les deux arbres au fond du jardin et araser une souche centrale d’arbuste : le devis est de 1020 € TTC. Nous allons demander à l’entreprise un devis pour entretenir les haies privées en façade et l’espace étroit de terre au sol, le long des haies, afin de retrouver l’esthétique courante des haies de ville. Le coût établi sur le devis serait réparti en 2/3 -1/3 entre les deux copropriétaires en fonction de la  longueur de la haie de chacun. Il est évident que cet entretien leur demande du temps dont on ne peut disposer quand on travaille. La spécificité de la situation est que l’aspect sur rue du Clos Fillol concerne la collectivité majoritairement attachée à l’ordre, à la propreté  et respectueuse des lieux. Une discussion cordiale permettra certainement de trouver la  solution consensuelle.

La porte du parking. Elle est contrôlée deux fois par an par OTIS pour un coût annuel de 566.98 € TTC en 2015. Il y a bien eu deux visites en  2015 (30/03 – 27/10) et une en juillet 2016 (15/07).

Contrat d’entretien des blocs de secours et des extincteurs.  Nous  souhaitons quitter EOLE. Le contrôle annuel des 23 blocs de secours a coûté 242.69 € TTC en 2014 et celui des 4 extincteurs : 75, 13 € TTC. Quatre blocs de secours du parking sont à changer dont deux paraissent étrangement avoir été arrachés du mur. Le devis pour changement de ces blocs par  EOLE est inacceptable. L’idéal serait de trouver un prestataire unique capable de traiter ces deux contrôles et les réparations le même jour. Le premier effet serait de diviser par 4 le coût des déplacements... Le C S cherche.

Contrat d’entretien de la VMC. Nous souhaitons quitter ISS. Le prix du contrôle annuel était de 587,62 € TTC en 2014. Dans le contrôle des comptes nous veillerons à vérifier que l’intervention d’ISS dans l’appartement de Mme Lemarchand relève bien d’une facturation privée et non collective. Le problème traité est venu du fait que les aérations au-dessus des fenêtres avaient été volontairement obstruées à une date indéterminée. Chaque copropriétaire doit bien veiller à nettoyer régulièrement les bouches d’entrée de l’aération internes aux appartements.

Net Immeuble. Le coût mensuel de l’entretien des espaces collectifs pour une intervention par semaine, plus un nettoyage par mois des escaliers et la sortie 6 jours par semaine des poubelles est de  330 €. C’est un rapport qualité-prix très acceptable. Annie Keszey lavait le parking 4 fois par an depuis plusieurs années jusqu’en juin 2016 : c’est une activité simpliste d’1h 30. M Courseau vient de demander un devis à Net immeuble pour faire ce travail. Au 1er étage, il y a une tache sombre sur la moquette du sol du palier que le CS va tenter d’enlever. Julien Mahieu va essayer aussi de réparer la prise du palier qui ne fonctionne plus et empêche donc ainsi l’usage de l’aspirateur. Une autre tache très importante nuit à la propreté du palier du 3ème étage, entre un appartement et l’ascenseur, recouverte par un tapis lui aussi taché aux dimensions inappropriées. Le copropriétaire va être joint par le CS : la moquette du palier devrait être changée.

Assurance collective.   Lors du contrôle des comptes le CS vérifiera l’exactitude de la page 2 sur les statistiques sinistres et la bonne réception, par notre collectivité, du remboursement, par l’assurance, du pompage de la fosse de l’ascenseur après l’inondation du parking par l’eau de pluie violente, en 2014. La facture était de 304,80 € TTC. Le coût annuel de l’assurance est de 4712, 07 € TTC (2015). Le contrat a été signé le 15/03/2013.

Ascenseur. L’entretien de l’ascenseur par Drieux – Combaluzier coûte 3080 €/an TTC, pour 8 passages par an que l’on peut régulièrement contrôler par les justificatifs placés dans l’ascenseur. La vérification de l’allumage des boutons d’appel doit être faite à chaque visite, certains ne s’allument plus. Dans ce prix est inclus le contrat du téléphone intérieur dont le coût mensuel n’est pas négociable. Lors du contrôle des comptes on déterminera la date du prochain contrôle quinquennal. Le CS étudie les devis de nouvelles entreprises. Un bilan annuel doit être fourni par Drieux-Combaluzier, nous souhaitons une analyse précise de la situation de l’huile. Le CS va lessiver prochainement les murs de la cabine afin d’éviter un excès d’eau possible lors d’un tel lavage.

L’eau. Nous demanderons au syndic une précision quant à la gestion des factures d’eau de la copropriété et à leur répartition. La fuite d’eau déclarée dans un appartement du 5ème étage a été traitée par des travaux d’étanchéité sur le  toit dont on suit la réussite avec attention. Vous avez pu constater une fuite d’eau  récurrente dans le parking. Le CS demande à M Perrier, M Meur, Mme Salomon, M Issembert, M Lohier, M Sow de bien vouloir vérifier l’état de leur robinet de fermeture d’eau dans la trappe des WC. Il est probable que l’inondation vienne de là. La facture du changement de ces robinets revient à la collectivité. Merci. Une inondation venant d’un endroit poreux de la surface extérieure arrière affecte aussi le plafond d’une chambre de l’appartement d’Annie Keszey, au même endroit déjà traité en  2005. Un  devis d’étanchéité a de nouveau été demandé à Cordixstrem. Une fuite dans un garage est à l’étude. L’origine va en être recherchée.

Réception de la télévision par l’antenne collective. Les deux devis pour tenter de remédier aux dysfonctionnements de la réception de la télévision à partir de l’antenne collective sont interpellants et coûteux. Julien Mahieu, utilisateur d’une antenne privée, très peu coûteuse, à l’intérieur de son appartement, confirme sa bonne réception à condition bien sûr de donner la bonne orientation à l’antenne.

Peinture du 2d hall d’entrée. Il est défraichi. Un devis de réfection totale est demandé à une entreprise sérieuse.

Points à discuter dans un futur plus ou moins proche.

Le changement  total de la clôture en façade (Le CS a repeint le muret gris et les taches de rouille sur la porte blanche) -  La réfection de l’étanchéité du toit – la réfection de la façade arrière.

Le CS reste attentif à vos observations. Solidairement. Annie Keszey.

 

 

 

 

 

13/01/2014

GESTION DE LA DETTE D'UN COPROPRIETAIRE, PAR LE SYNDIC.

Annie Keszey, pour le CS, Clos Fillol, à M Y, syndic.

 

Le traitement des impayés de Madame X. Demande de documents complémentaires dans la perspective d’un conseil syndical.

Les documents que vous nous avez adressés hier ne sont pas suffisants. Il nous manque, d’autre part, les pièces de votre gestion des impayés non concernés par le jugement du tribunal d’instance. Puis- je passer étudier ces pièces vendredi 17/01/2014 à 14 H ? Merci.

 

Les observations suivantes, sur le dossier reçu, nous interpellent sérieusement.

Le 8/11/2011, vous adressez une relance avant mise en demeure à Madame X pour qu’elle règle son solde débiteur de plus de 60 jours de 3021. 55 €. C’est exact et conforme, mais, dans cette même lettre, vous lui imposez un délai d’exécution de 20 jours sinon vous lui adresseriez une mise en demeure d’un coût de frais de sommation de 288.95 €.

Sauf erreur que je reconnaîtrais avec plaisir, vous avez dans ce rappel, deux vices de forme: les 20 jours, délai introuvable dans notre contrat 2011 et le montant de la sommation qui est de 241.60 € dans le contrat. Une fiche générale de votre cabinet, « gestion juridique » non votée par notre syndicat toutefois, mentionne des délais qui ne sont pas ceux que vous appliquez.

 

Le 28/11/2011, vous adressez à Madame X, la mise en demeure prévue, en RAR, ici, mais elle vous revient, non réceptionnée. Vous lui réclamez la somme de 3021.55 € + 288.95 €. (En ajoutant, par exemple, 33.36 € de frais de poste à 241.60 €, on trouve 274.16 € et non 288.95 € !)

 

Le 30/11/2011, vous lui adressez la mise en demeure revenue mais à l’adresse « Les Chaudrolles, etc...». Vous lui précisez que sans paiement dans un délai de 30 jours elle recevrait une autre mise en demeure avant poursuites judiciaires. Nouveau délai discutable parce que non prévu.

Votre rigueur n’est pas apparente, or ces vices de forme prennent une importance démesurée dans la jurisprudence concernant les assignations pour impayés. Les contestations portent sur la forme.

 

Le 21/01/2012, Benjamin Louzier, avocat de la société Redlink, mandaté par le syndic, adresse une mise en demeure urgente à Madame X, en RAR, et la prie de verser 3766. 89 €, sous 15 jours. (Cette somme correspond  bien au montant des charges dues à cette date).

L’avocat écrit plus loin : « Nous vous informons qu’à défaut de règlement de la dite somme le mercredi 1er février au soir au plus tard nous prendrons les décisions suivantes…. » Le délai annoncé de 15 jours devient 11 jours !

 

Le 30/01/2012, Madame X répond à Maître Louzier, non pas pour s’acquitter de sa dette mais pour demander l’envoi de nombreux documents. Les erreurs, dans les correspondances diverses de Mme X, sont nombreuses : leur but, connu, est de transférer sa culpabilité  de malhonnêteté objective sur un bouc émissaire étranger aux méfaits. Soit.

 

MAIS,

Le dossier qui nous a été adressé ne comporte aucune pièce entre le 30/01/2012 et le 1/03/2013. C’est-à-dire pendant 1an et 2 mois.

POURQUOI ?

L’on devrait au moins trouver la date de l’envoi, à Mme X, par le syndic, des pièces demandées.

Le 20/11/2012, pour le syndicat des copropriétaires, j’avais adressé une lettre de réclamation à Mme X.

Nous voulons connaître, de votre part, les faits concernant ces impayés sur cette période.

Le 29/02/2013, à la demande du conseil syndical, vous avez proposé un moratoire à Mme X pour le paiement de sa dette

 

Le 1/03/2013, Gérard Louvion et Michel Plumel, huissiers  de justice associés rédigent un procès-verbal de recherches infructueuses.

Alors que le conseil syndical avait bien prévenu que Mme X n’habitait pas l’immeuble, que vous le saviez et possédiez une autre adresse, l’huissier vient ici pour une assignation de Mme X devant le tribunal d’instance de Puteaux : il sonne, interroge la mairie, consulte les pages blanches, recherche une adresse professionnelle, en vain et lui écrit donc une lettre simple et une lettre RAR. C’est ainsi que devait procéder l’huissier : l’acte comporte 211 feuilles ( ?) et coûte 90.57 €.

 

Le 1/03/2013, l’huissier donne assignation à comparaître à Mme X, le 19 mars 2013 à 9H30, à Puteaux, pour voir tenter le préliminaire de conciliation et, ou, entendre statuer sur la demande de paiement de la dette.

 

Le 28 mai 2013. Audience au tribunal d’instance. Le document de conclusion ne nous permet pas de savoir si l’avocat a rectifié les fausses déclarations de Mme X à notre encontre. Etait-ce seulement dans une plaidoirie orale ? Je n’accepte pas, par exemple, que mon nom privé soit manipulé (non, je ne suis pas présidente du conseil syndical, je n’ai pas été élue, non, je n’ai pas incarcéré Mme X dans l’ascenseur, non, je n’ai pas mis fin au contrat de syndic de Foncia, qui n’a jamais eu de contrat etc)…Ce sujet des rectificatifs  sera traité à titre personnel. Le dossier "Principe du contradictoire" est d'ailleurs publié sur ce site depuis le 2/01/2014.

 

On peut faire l’hypothèse que notre dossier de documents portant sur les faits a rétabli la balance de la justice puisque notre syndicat a gagné le jugement du 15/10/2013. Pour ce résultat nous vous avons remercié et remercié l’avocat et l’huissier.

 

Même si un syndic est seul responsable de la gestion des impayés, il nous paraît encore plus indispensable maintenant d’écrire l’historique  de la gestion en cours du complément des impayés de Mme X. Nous vous demandons  de nous rembourser l’argent que nous avons avancé en attendant l’assignation, notre responsabilité n’étant nullement engagée.

Nous souhaitons vivement connaître les raisons de l’immobilisme de la procédure pendant 1 an et 2 mois.

Nous souhaitons connaître maintenant le résultat de la mise en demeure adressée à Mme X, par l’huissier à la suite du jugement. Mme X a-t-elle remboursé sa dette ?

 

De notre point de vue, il faut aussi apporter une modification au compte-rendu de notre assemblée générale pour les points 9 et 12. Vous interprétez nos abstentions majoritaires pour des « contre ». Depuis la loi SRU, cette interprétation n’a plus cours. Vous n’aviez pas à soumettre aux votes ces deux décisions à prendre, parce que la gestion des impayés relève strictement de votre responsabilité, sauf la vente forcée. Nous ne devions pas participer à ces votes afin de n’avoir pas, éventuellement, à partager vos erreurs de gestion.

Maintenant, à partir du premier cas de gestion des impayés, vous comprendrez notre souhait de plus grande rapidité, d’exactitude et d’efficacité pour la gestion du cas suivant.

Remerciements. Annie Keszey.