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03/01/2014

CORRECTION DE DEUX COURRIELS D'UNE COPROPRIETAIRE.

Correction, sous ma seule responsabilité, des courriels du 27/12/2013 et du 30/12/2013 de Madame T au conseil syndical.

Introduction.  Deux copropriétaires, toujours les mêmes, selon mon point de vue, portent préjudice à la copropriété: Madame G débitrice chronique et Madame T qui devrait mettre son exceptionnel talent au service des copropriétaires, en travaillant positivement au sein du conseil syndical, plutôt que de souhaiter, à priori ou a posteriori, annuler les assemblées générales.

 

Il est exact que je ne veux plus aucune communication personnelle avec Madame T. C’est neutre puisqu’elle reste informée par le syndic, et pour les faits obligatoires ou importants par le blog de la copropriété.  Un conseil syndical n’est tenu légalement d’ailleurs qu’à la communication du rapport d’activité en AG. L’origine de cette décision remonte à ma réponse à son courriel diffamatoire à mon encontre du même jour, le jeudi 1er décembre 2011, portant sur le compte séparé. Elle écrivait : « Donc, je ne comprends pas encore une fois votre attitude (ou je ne la comprends que trop bien !!!!!!!) » Elle m’accusait ainsi de vouloir  « un faux compte séparé ». C’était une affirmation « trop tordue » pour ma compréhension, puisque contraire aux intérêts de tous y compris des miens et qui me supposait finement malhonnête. Elle avait, d’autre part, parfaitement le droit d’intervenir auprès du syndic pour contrôler la nature du compte.

Elle se trompe de date et de fait pour évoquer cette rupture de correspondance: quand la copropriété s’est retrouvée sans syndic, elle voulait  que notre syndicat s’adresse par requête auprès du TGI, pour obtenir la nomination d’un administrateur judiciaire provisoire et c’était parfaitement normal. Elle ne voulait pas cependant initier elle-même la procédure et ne savait pas plus que d’autres avec quel argent payer l’avocat puisque nous n’avions pas le droit d’utiliser le compte séparé (c’est une faille législative). Personnellement, j’ai préféré la tenue d’une assemblée générale annoncée clairement comme illégale, mais qui deviendrait légale 2 mois après sa tenue, le syndicat des copropriétaires étant souverain. Le but était d’éviter le surcoût connu des administrateurs judiciaires. Le choix entre ces deux solutions, explicitées, a été proposé par écrit à l’ensemble des copropriétaires, sauf une, injoignable. Le choix entre les 2 solutions s’est fait à la majorité requise. Ces votes écrits des copropriétaires,  adressés à Maître Lebossé, ont participé au fait qu’elle ait accepté de reconnaître notre AG. Cette AG, par un abus de pouvoir appelé principe de précaution a été annulée, bien que validée par le délai requis de 2 mois, sur intervention erronée de Madame G auprès de ce syndic.

Madame T, par confusion, m’attribue la responsabilité du surcoût de l’administrateur provisoire, mais son choix conduisait obligatoirement à ce même surcoût, de plus sans chercher à y échapper !

Par courriels au conseil syndical et au syndic des vendredi 27/12 et lundi 30/12, elle diffame à nouveau : Le syndic ne doit pas « se soumettre » au diktat d’une copropriétaire en limitant ses pouvoirs  La copropriétaire, c’est encore moi !

Ancien professeur d’Histoire, mariée à un Hongrois de Roumanie dont tous les biens ont été confisqués par le communisme, je suis attachée à la démocratie. Je n’ai pris, en 11 ans, aucune décision à la place des syndics. Avant d’agir, pour des petits achats de pièces, de fleurs…je sollicite toujours  leur autorisation. De même sur les questions importantes, je consulte toujours les autres membres du conseil syndical.

Cette fois, le problème rencontré par Madame T est devenu, avec le temps, ridicule.

Elle a demandé au syndic une télécommande pour le garage et son code d’entrée. Le syndic n’avait ni l’un ni l’autre, il m’a donc demandé de lui communiquer la solution, le 12/11, ce que Madame T réprouve. Le syndic doit tout savoir. Certes. J’ai donc renvoyé, le même jour, à M Bourbonnais, par deux courriels, le type de télécommande, l’adresse du site internet le moins cher communiqué par un autre conseiller syndical. Quant au code, on l’introduit à l’intérieur de la télécommande en copiant son ancienne télécommande ou on joint un autre copropriétaire : deux copropriétaires viennent de procéder ainsi, sans aucune difficulté. Le syndic, n’a pas, semble-t-il, transmis ces informations à Madame T. Par courriel, le vendredi 27 décembre, qui m’est aussi adressé, Madame T se plaint de n’avoir  pas de télécommande, et ajoute que l’AG est annulable. Je lui renvoie donc, par retour, les informations nécessaires déjà adressées au syndic. C’est cela mon diktat ! Etrangement, pourquoi ces deux copropriétaires ne deviennent-elles pas "Présidente du conseil syndical", à tour de rôle ? Et surtout pourquoi ne votent-elles jamais contre ma candidature au conseil syndical, depuis 11 ans ? Pourquoi ne viennent-elles pas aux AG et ne donnent-elles par leur pouvoir, alors qu’elles sont toutes deux procédurières ? Annie Keszey,.

25/12/2013

CLOS FILLOL. CONSEIL SYNDICAL DU 19/12/2013.

Quatre présents .  

Avis du conseil sur les points à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En cas d’absence, il est très important de remettre un pouvoir à un copropriétaire, le contrat de syndic s’achevant le 31/12/2013.

 

Résolution 5. Les comptes sont bien tenus. Les frais d’avocat Redlink de 1578.72 € ne sont pas à payer par le syndicat de copropriétaires mais par la débitrice.

Les frais de poste sont compris dans le forfait du syndic et ne doivent pas apparaître en surplus.

Résolution 6. Notre syndicat n’a aucun intérêt à donner le quitus au syndic, surtout si l’on considère la situation des impayés.

Résolution 7. Avant d’approuver le renouvellement du contrat de syndic, il faut revoir le paragraphe « contentieux », page 32. La gestion des impayés doit devenir rigoureuse avec des délais d’intervention précisés et appliqués et des choix d’actions hiérarchisés.

Résolution 9. Il faut s’abstenir. Le syndic est seul responsable du traitement des impayés de charges (à l’exception de la vente forcée) et les copropriétaires n’ont pas à engager leur responsabilité sur un vote de procédure, afin de ne pas s’exposer à des frais éventuels qui ne leur reviennent pas.

Résolutions 10 et 11. La vente forcée a peu de chance d’aboutir en justice, la somme due étant trop éloignée du prix de l’appartement. Engager de préférence une prise d’hypothèque aux frais de Madame la débitrice, afin qu’en cas de vente, notre syndicat ne perde pas  son argent.

Résolution 12. C’est au syndic de définir le montant de la créance de Madame la débitrice en veillant à y introduire les 2 trimestres de charges à venir concernant cet exercice, selon la loi SRU 2000. Nous pourrons voter après cette information.

Résolution 16. Voter contre les fonds de réserve  (je ne pense pas qu’ils soient obligatoires sinon nous ne pourrions pas nous y opposer : j’aurai l’information pour l’AG)

Résolution 17. L’abri de jardin ne peut être approuvé pour 2 raisons : en situation grave d’impayés, les travaux sont suspendus puisqu’ils risqueraient d’accroître les impayés. Notre copropriété est légalement en difficulté puisque les impayés dépassent 25% du budget annuel, à la date d’aujourd’hui, nous relevons donc, en théorie, d’un administrateur judiciaire !!! D’autre part, au lieu de cet abri de jardin, il est sans doute possible d’envisager d’intégrer le renfoncement de l’entrée principale au  local- poubelles existant par la pose d’une cloison.

Résolution 18. La pose de 2 prises électriques dans le parking pour pouvoir passer l’aspirateur peut être soumise au vote.

Résolution 19. Notre choix s’est porté sur le banc 4, type banc public, à pieds métalliques, moins cher que la réfection. Nous en reparlerons !

Résolution 20. L’installation de la fibre optique demande d’avoir davantage de précisions sur les relations entre les divers intervenants.

Résolution 22. Installation d’une nouvelle clôture : elle est obligatoirement différée du fait de la situation des impayés. Elle reste en attente parce qu’elle améliorerait en effet la sécurité et l’aspect de la résidence. Il nous paraît utile de voter ce soir-là le changement de code du digicode et la fermeture de la porte d’entrée 24 H/24, pour éviter les intrusions de personnes étrangères à la copropriété.

 

Le conseil syndical va renégocier certains contrats afin d’en limiter les augmentations systématiques.

Solidairement. Annie Keszey

19/11/2012

N°27. ASSEMBLEE GENERALE: OBSERVATIONS.

Bonjour Monsieur Le Représentant du syndic.
Recevez nos remerciements pour la présentation matérielle de vos documents et en particulier des documents comptables. Nous avons constaté que le 10 Rue Marius Jacotot était accessible en à peine 5 minutes depuis notre immeuble et mitoyen de votre cabinet. C’est bien donc!
Sur la convocation, vous avez omis de rappeler le texte légal des modalités de contestation de l’AG, inscription impérative. On peut penser cependant que tous les copropriétaires sont bien informés de la procédure!
Résolution 8. Nous rappelons notre opposition à un appel exceptionnel de fonds de 3000 € pour compenser les carences d’une copropriétaire. Les copropriétaires n’ont aucune responsabilité dans les modalités d’appels de charges qui sont de la seule responsabilité du syndic. Nous vous avons cependant régulièrement sollicité, par solidarité et dans notre intérêt, afin que vous procédiez aux rappels et décisions prévues de recouvrement des impayés : nos méls archivés en témoignent. Votre assurance professionnelle pourra sans doute vous soutenir.
Dans le nouveau contrat que vous nous proposez, vous tenez compte de vos difficultés puisque vous avez changé les modalités d’appels et de rappels. Nous  craignons cependant que la suppression de l’étape « lettre de rappel en RAR » pour arriver immédiatement à l’huissier ne soit pas appropriée à la majorité des copropriétaires. Nous regrettons que vous n’ayez pas intégré la procédure SRU, particulièrement adaptée à la situation de l’impayé.
De même, en cas de vice de forme dans votre procédure, lors du procès prévu en mars 2013, nous ne prendrons pas cette dette en charge.
Résolutions 10, 12, 14. Nous ne donnons jamais le quitus : ce qui ne nuit pas aux syndics. Dans cette situation précise cependant, nous ne pouvons les donner puisque nous intervenons pour des remboursements ultérieurs.
Résolution 15. Contrat de syndic. Nous insisterons auprès des copropriétaires pour que votre contrat aille jusqu’au 31/12/2013 et non pas 2014. Ceci, afin d’être sûrs que nous aurons bien une assemblée générale, pour l’exercice en cours, dans les temps légaux. La prochaine AG pourra prolonger votre contrat.
Vous augmentez vos honoraires de 6.4%. C’est beaucoup dans le contexte d’une croissance à 0.2%. Notre avis est celui d’une acceptation cependant dans la perspective d’une amélioration, par exemple, des pratiques comptables nous concernant.
La case page 43 : assistance aux travaux et aux missions de prestataires, n’a pas été cochée. Elle doit l’être en gestion courante.
Vous avez aussi augmenté la rédaction du questionnaire –vendeur de 20%. Nous estimons que ce point n’engage pas le syndicat des copropriétaires mais des copropriétaires isolés qui sauront négocier, s’ils le souhaitent.
Résolutions 25, 26, 27 sur les travaux. Le coût des travaux doit être pensé dans la situation de l’impayé, afin de ne pas peser sur la comptabilité. Certains d’entre eux ne sont pas urgents. Nous pensons donc que les choix pourraient être les suivants :
1.Travaux d’électricité : M Puzin- 1064.65 €
2 Etanchéité cave : Vouge- 1798.77 €
                            Ribeiro- ?
3.Auvent côté jardin : SNBR Bâti- 2152.80 €
                               Vouge- 2458. 50 €
Sommes auxquelles il convient d’ajouter vos honoraires.


Avant l’AG, nous donnerons notre avis définitif sur le comptabilité que nous allons revoir dans sa version définitive. Il faut un peu de temps.
Très solidairement.
A K, J M, V M, membres du conseil syndical.