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19/01/2013

N° 34. APPELS ET CALCULS DE CHARGES DE COPROPRIETE.

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Les appels de charges, adressés par le syndic aux copropriétaires, fin décembre et début janvier ne sont pas compréhensibles :
-    Il y a trop de feuilles à datation unique et donc désordonnées,
-    des sommes appelées n’ont pas de références et restent difficiles à interpréter,
-    l’apurement des charges 2009-2010 ne nous a pas été adressé.


Le syndic a accepté de faire un nouvel envoi d’appels clarifiés et simplifiés, avant la fin du mois. Il en avait d’ailleurs l’obligation afin de ne pas s’exposer à un vice de forme dont la copropriétaire débitrice aurait pu faire usage lors de son procès prévu en mars.

Il est possible à chacun d’entre nous de calculer les charges dues sur les trois derniers exercices passés afin d’avoir un repère pour contrôler les appels.

copropriété, charges, apurement des charges, calcul de charges duesIl faut connaître ses tantièmes de charges générales de l’appartement plus les tantièmes de charges générales du parking pages 13 à 15 du règlement de copropriété ou sur un appel de charges. Ce sera le total A (exemple d’un trois pièces : 562+ 60= 622/10 000èmes).
Les charges d’ascenseur sont celles de l’ascenseur pour l’appartement plus celles de l’ascenseur pour le parking, pages 34 et 35 du règlement de copropriété ou sur un appel de charges. Ce sera le total B (exemple d’un trois pièces au second étage : 580+ 56= 636/10 000èmes).

EXERCICE 2009- 2010. Calcul par lot, hors travaux.

Charges générales : 14 410.45 € x A =     (exemple 14 410.45 € x 622 et divisé par 10 000=  896.32 €)
Charges d’ascenseur : 2324.41 € x B =       (exemple 2324.41 € x 636 et divisé par 10 000=  147. 83 €)
La somme des deux résultats est le total annuel des charges de l’exercice du lot concerné.
Ce total est faible, de nombreuses factures de l’exercice ayant été reportées.
Un remboursement d’excédent versé nous a été fait sur le premier trimestre 2011.
A ce total de charges, il fait ajouter la consommation d’eau privée.

EXERCICE 2010-2011, hors travaux.

Charges générales: 24 732.15 € x A=
Charges d’ascenseur: 2261.14 € x B=
Total :
Eau privée :

EXERCICE 2011- 2012, hors travaux.

Charges générales : 13 754.05 € x A=
Charges d’ascenseur: 2767.63 € x B=
Total :
Eau privée :
Une facture de Veolia de décembre 2012 permet de calculer le prix approximatif d’un mètre cube d’eau : 1134.17 € : 281 m3= 4 €
La facture de chaque lot, dont la consommation annuelle est connue, peut être évaluée approximativement.

Cas particulier: le lot constitué seulement d'un parking a les charges générales correspondant aux tantièmes du parking et les charges d'ascenseur liées à la possession du parking (Il n'y a pas évidemment les charges d'ascenseur correspondant à un appartement, inexistant).

Solidairement.
Annie Keszey

14/12/2012

N°33. DEMANDE DE REMBOURSEMENT D'HONORAIRES A M BENAZET.

14/12/2012. Copropriété, 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux.
Annie Keszey, membre du conseil syndical élu le 6/12/2012, pour le Syndicat des Copropriétaires.
A Monsieur Jean-Jacques Bénazet, gérant  d’ABS Courbevoie (en 2011) et Président de Foncia- Marceau, 67 Avenue Marceau, 92415, Courbevoie Cedex. Lettre RAR.
Objet: Demande de remboursement d’honoraires illégaux.

        Monsieur Bénazet,
    Conformément à l’accord reçu en assemblée générale, ci-joint, nous vous demandons de rembourser, au Syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, une  somme confirmée de 1819.64 €. Cette première somme correspond aux 2/3 des honoraires de syndic de 1074.85 € du 4ème trimestre 2010, puisque nous n’avions plus de syndic depuis le 1/11/2010, aux honoraires de syndic du 1er trimestre 2011 de 1074.85 €  et de 28.33 € retirés du compte BRED. Notre compte séparé antérieur, du CIC, puis parallèle à celui de la BRED, ne subissait pas de tels retraits, la copropriété n’étant jamais à découvert.

Veuillez rembourser notre syndicat par chèque à l’ordre du Syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol , adressé à la SARL MRDC, 8 Rue Marius Jacotot, 92 800 Puteaux.
    Foncia n’a jamais été notre syndic, ni ABS Courbevoie à la même adresse, 67 Rue Marceau, 92415, Courbevoie cedex. Nous vous l’avions fait remarquer par courrier, réceptionné, en refusant, en particulier, d’honorer votre appel de charges du 21/12/2010, sur un papier à en-tête de Foncia.
Ni ABS Courbevoie, ni Foncia n’a été désigné syndic par un vote d’une assemblée générale. Ces honoraires non contractuels sont illégaux.
    Votre transaction immobilière, avec Christelle Chanson, de la mise en location- gérance d’ABS Immobilier Suresnes à la société ABS Immobilier Courbevoie- Foncia- Marceau du 1/11/2010,  n’a pas induit ce titre de syndic puisqu’il ne peut y avoir substitution entre syndics.
    La justice ne reconnaît pas un syndic de fait. Expert en droit, selon votre information, vous le saviez.  L’article de la loi et  la jurisprudence de la cour de cassation, en particulier, confirment la nullité des actes d’un syndic de fait.
Vous n’aviez pas le droit d’utiliser le compte séparé CIC de notre copropriété parce que votre signature, dans le contexte strict défini ci-dessus, était une usurpation. Vous n’aviez pas davantage le droit  de déposer les fonds du syndicat sur un autre compte, BRED, à prélèvement SEPA (?) sans accord de notre part.
    Les services de la Préfecture des Hauts-de-Seine, par courrier du 21/07/2011, nous ont précisé que vous n’avez déposé un dossier pour l’activité « gestion »  d’ABS Courbevoie que le 11/07/2011 et qu’ABS et Foncia restaient, à cette date, deux agences distinctes, avec le même représentant légal : vous-même.
    Sans intervention de votre part, nous solliciterions l’aide de la direction générale de Foncia, de la FNAIM, de l’UNIS, les Ministres du logement et de la justice.
    Sachez, Monsieur Bénazet, que nous sommes légitimement attachés au respect des lois et très attentifs quant à nos droits de copropriétaires d’autant plus que nous n’avons pas failli à nos devoirs.
        Annie Keszey, conseil syndical, pour le syndicat des copropriétaires,

N°32. MORATOIRE "X"

Cette lettre ne sera envoyée qu'après l'accord de l'avocat du syndic.

14/12/2012.
Annie Keszey, pour le conseil syndical élu le 6/12/2012 et pour le Syndicat des copropriétaires, à "X", copropriétaire. Lettre RAR.

Objet : Proposition d’un moratoire pour vos très importants impayés de charges.

            " X",

Dans l’intérêt des copropriétaires concernés illégitimement par votre dette  et dans votre intérêt personnel nous vous proposons de vous rapprocher de notre syndic Connexion.
Vous pourriez négocier avec lui un plan de remboursements étalés de vos impayés.
M Bourbonnais est seul habilité à définir ce plan, les impayés de charges relevant de sa seule responsabilité.

Nous vous invitons à joindre le syndic avant le 15/01/2013, dernier délai.
Nous serions affectés d’être contraints d’approuver ultérieurement, en Assemblée générale extraordinaire, une prise d’hypothèque sur vos lots ou leur mise en vente.
Recevez,"X" , l’expression de nos regrets.
Annie Keszey