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13/06/2013

LES SYNDICS.

Syndics: l'UFC-Que Choisir et l'ARC dénoncent une situation alarmante
28/05/13/ 14:22


PARIS (AFP) -- Clauses abusives, tarifs en hausse, prestations facturées de façon illicite... l'UFC-Que Choisir et l'ARC (responsables de copropriété) ont dressé mardi un tableau très noir des pratiques des syndics de copropriété, et appelé les pouvoirs publics à y remédier de toute urgence.
"Les syndics usent et abusent d'artifices sur le dos des copropriétaires", a dénoncé Alain Bazot, président de l'association de consommateurs, à l'occasion de la présentation d'une étude menée conjointement avec l'ARC.
L'UFC et l'ARC ont mis en place un Observatoire des syndics qui, à partir de l'examen des contrats des cinq principaux acteurs du marché (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France), a mis au jour des pratiques "condamnables, lamentables et persistantes", souligne M. Bazot.
"Il y a urgence à ce que les pouvoirs publics interviennent", ajoute-t-il, alors que la loi-cadre sur le logement, actuellement en préparation au ministère du Logement, doit comporter un volet pour mieux encadrer l'activité des syndics de copropriété.
Selon les deux associations, seuls 64% des clients des cinq grands réseaux (qui représentent entre 40% et 60% du marché) en sont satisfaits, contre 89% pour les clients de syndics bénévoles.
L'étude dénonce en particulier l'existence de clauses abusives dans les contrats. Elle en dénombre en moyenne 18 par contrat, et jusqu'à 25 chez Foncia.
La plus courante: ne pas identifier clairement les prestations qui seront facturées en sus du forfait, ce qui va à l'encontre de l'arrêté Novelli de 2010. Tarifs "faramineux"
Pour remédier à cette dérive, l'ARC demandera à Benoît Hamon, l'actuel ministre délégué à la Consommation, de modifier cet arrêté, pour rendre limitative, et plus seulement indicative, la liste des tâches que les syndics peuvent faire payer en plus du forfait.
Les deux associations reprochent aussi aux syndics de présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon tenus légalement d'assurer, telles la garantie des fonds ou la conservation des archives.
Autre pratique abusive: la multiplication des facturations illicites. Dans les cinq enseignes étudiées, la tenue des assemblées générales de copropriétaires en dehors des heures ouvrables est ainsi facturée en plus du forfait, une pratique pourtant condamnée par la jurisprudence, puisqu'il s'agit par définition d'une prestation récurrente et prévisible, souligne Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que Choisir.
L'UFC et l'ARC s'insurgent également contre les tarifs "faramineux" souvent pratiqués par les syndics: jusqu'à 48 euros pour un rejet de prélèvement, 71 euros pour fournir les factures de chauffage, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, 179 euros pour obtenir la copie du règlement de copropriété et pas moins de 538 euros pour un état daté, le document qui fait le point sur la situation financière d'un propriétaire envers la copropriété au moment de la vente de son bien.
"Il s'agit d'actes monopolistiques, que seul le syndic peut réaliser, et à ce titre, les tarifs devraient être réglementés, comme ceux des huissiers, des notaires, etc.", estime Frédéric Blanc.
Au total, ces trois dernières années, le prix du forfait de base des syndics a augmenté de 3% par an et celui des prestations supplémentaires, de 10% par an, selon l'ARC.
La loi Duflot, qui sera présentée en conseil des ministres fin juin ou début juillet, doit encore faire l'objet d'arbitrages sur certains points. Mais, selon des sources du secteur, elle devrait notamment rendre obligatoire l'établissement d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et instaurer la possibilité de résilier chaque année le contrat avec le syndic.

19/03/2013

ASSIGNATION RETARDEE POUR IMPAYES DE CHARGES.

Mél de Diane Buisson, avocat à la Cour, au syndic M Bourbonnais et avec copies à Benjamin Louzier, avocat spécialiste  en droit social et à Annie Keszey. Vendredi 15/03/2013 à 18H08.
(La présentation matérielle des méls est ici modifiée)

Cher Monsieur,
Nous revenons vers vous dans l’affaire vous opposant à Madame X-----.
Cette dernière, par le biais de son avocat, a sollicité un renvoi de l’audience du mardi 19 mars 2013 afin de pouvoir nous communiquer ses éléments de réponse.
Compte-tenu de la date de signification de l’assignation nous ne pouvons nous opposer à cette demande.
Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la nouvelle date d’audience.
Nous restons à votre disposition.
Bien à vous,
La lettre est prise en charge par les deux avocats.

Mél de réponse d’Annie Keszey, pour les copropriétaires, à Diane Buisson, à Benjamin Louzier et au syndic. Vendredi 15/03/2013 à 18H41.

Pouvons-nous connaître la loi ou le décret autorisant  un citoyen à repousser une date d’assignation ?, Les délais définis pour  prévenir Mme X----- de son assignation ont-ils été respectés ? Merci. Annie Keszey

Mél de réponse de Diane Buisson, avec copies à Benjamin Lauzier,  au syndic et à Annie Keszey. Vendredi 15/03/ 2013 à 19H30.

Chère Madame,

Il s’agit de l’article 15 du code de procédure civile qui impose le respect du principe du contradictoire c'est-à-dire la possibilité pour chacune des parties de pouvoir répondre en temps utile aux arguments adverses.
L’assignation devant le Tribunal d’Instance doit être délivrée au plus tard 15 jours avant l’audience, ce que nous avons fait.
Cependant, compte-tenu de l’incertitude quant aux éléments de preuve dont nous disposions dans ce dossier et de la question de savoir si nous maintenions la date d’audience du 19 mars 2013, il ne nous a été indiqué que le 28 février qu’il convenait de maintenir cette audience. L’assignation a donc été délivrée le 1er mars. Ainsi, même si nous nous opposions à cette demande de renvoi, le Tribunal l’accorderait à Mme X----- au nom du respect du principe du contradictoire.
En tout état de cause, ce délai supplémentaire va nous permettre de tenter d’obtenir des éléments supplémentaires dans ce dossier, notamment quant aux montants issus du report de l’ancien syndic.
Nous restons à votre disposition.
La lettre est prise en charge par les deux avocats.

Mél d’Annie Keszey, à Diane Buisson, Benjamin Lauzier et M Bourbonnais. Vendredi 15/03 / 2013.
21H08.
Monsieur le Syndic et  Madame, Monsieur, Maîtres enfin !
L’article 15  est positif, conforme au concept de justice.
Vous - même, Madame Buisson,  et vous,  Monsieur  Lozier , connaissiez cet article  et ne l’avez pas respecté selon ce que l’on peut déduire du 2d paragraphe et 3ème paragraphe, contradictoires, de votre réponse. Vous connaissiez, depuis plusieurs mois, la date de l’assignation et vous n’avez pas constitué  le dossier conforme, exact, complet,  en temps utile. C’est incompatible avec vos titres, en particulier celui de Monsieur  Lozier, avocat spécialiste en droit social. Pour les copropriétaires, je reconnais, M Bourbonnais, vous avoir harcelé  au sujet de ces impayés et vous avoir formulé plusieurs demandes, ce qui n’est pas de notre responsabilité, dont la dernière, insupportable pour nous  tant elle est rudimentaire,  que pour réclamer une dette, il faut en avoir les justificatifs des montants !  Vous avez réagi mais trop tard, de toute évidence. Vous n’avez pas, à ma connaissance d’aujourd’hui, réclamé les archives de comptabilité et de gestion des dix dernières années à M Bénazet de Foncia- Marceau Courbevoie. Or, vous aviez et avez l’obligation de le faire. Faites-le ! Merci. Vous en avez besoin pour le dossier X-----.
Sans engager nullement les autres copropriétaires dont je ne connais pas les avis actuellement, vous nous mettez en insécurité en nous obligeant à nous interroger sur vos compétences. Vous portez atteinte, en tout cas, aux intérêts financiers des copropriétaires à jour de leurs charges, sans que les vôtres ne soient menacés. C’est injuste.
Réglez ce problème rapidement et correctement, ce qui correspond à vos qualifications. Merci. Annie Keszey.


05/03/2013

LETTRE A MADAME CECILE DUFLOT, MINISTRE DU LOGEMENT.

Annie Keszey, membre du conseil syndical du syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux,

à Madame Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du Logement,
72 Rue de Varenne, 75007, Paris.
Copie à Madame Christiane Taubira, Garde des Sceaux, ministre de la Justice,
13    Place Vendôme, 75001, Paris.

Objet: Demande de modifications de la profession de syndic de copropriétés, par la loi.

        Madame la Ministre,
   
    La presse nous annonce que vous préparez une loi sur le logement.
   
    A partir de mes situations personnelles successives de copropriétaire et des informations permanentes reçues d’associations spécialisées, la profession de syndic est majoritairement indigne d’un Etat de Droit.
   Les écarts  des syndics quant à la  législation sont fréquents, portent préjudice aux copropriétés et restent le plus souvent impunis. Certes, il est possible de s’adresser à la justice mais les procédures sont coûteuses et surtout très longues.
  Un des problèmes majeurs à traiter semble être l’inefficacité des syndics, sauf cas rares, pour gérer les impayés de charges, travail qui relève de leur seule responsabilité (à l’exception de la décision de vendre l’appartement d’un débiteur). Ils sont rémunérés, par contrat, et ne remboursent rien aux copropriétaires quand ils n’effectuent pas cette partie essentielle de leur travail : au contraire, ils demandent des avances aux non-débiteurs pour combler le « trou » de trésorerie. Des copropriétés sont mises en faillite définitive à partir de leur laxisme, leur irresponsabilité ou leur incompétence. Je vous ai adressé, en février, le dossier d’une autre copropriété de Puteaux parfaitement et tragiquement représentatif des conséquences de ces fautes professionnelles.

  Vous déciderez.

  Par exemple, une commission de médiation tripartite, avec pouvoir de sanction, pourrait représenter un recours simple et adapté pour les copropriétaires lésés. D’autres anomalies, telles que les contrats de syndics déviants, les devis et factures illégales d’entreprises,  les retards dans les convocations des assemblées générales obligatoires, les retards dans la mise en œuvre de travaux, pourraient être examinées pour aboutir à des solutions justes.
  Recevez, Madame la Ministre, avec mes remerciements, l’expression de mes sentiments confiants.

Annie Keszey.