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31/01/2014

SAISIE DE MEUBLES EN CAS D'IMPAYES DE CHARGES.

Consultation juridique FNAIM 27931

à M B  syndic MDRC.

 

Votre e-mail en date du 27 janvier 2014 a retenu toute notre attention.

 

Vous nous demandez si la décision de procéder à la saisie vente du mobilier d’un copropriétaire qui a été condamné en justice à verser des sommes au syndicat des copropriétaires doit être votée en assemblée générale.

 

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que :

 

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

 

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.

 

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

 

La saisie vente de biens mobiliers constitue une voie d’exécution forcée distincte de la saisie en vue de la vente d’un lot de copropriété. Le syndic peut donc faire procéder à cette procédure sans autorisation de l’assemblée générale. Il devra rendre compte de cette action lors de la prochaine assemblée générale.

 

Par ailleurs, vous trouverez ci-dessous un lien hypertexte vous permettant d’accéder à une page du site Service-public.fr portant sur la saisie vente.

 

http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1751.xhtml

 

Un huissier peut-il entrer dans un logement en l'absence de son occupant ?

Mise à jour le 19.12.2012 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre) et Ministère en charge de la justice

Oui. En présence d'un titre exécutoire, l'absence du débiteur n'empêche pas la saisie. Cependant, elle oblige l'huissier à respecter des formalités complémentaires pour entrer dans le logement.

L'huissier doit être accompagné :

  • soit du maire de la commune, d'un conseiller municipal, d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, ou d'une autorité de police ou de gendarmerie requis pour assister au déroulement des opérations,
  • soit, à défaut, de 2 témoins majeurs, qui ne sont ni au service du créancier, ni à celui de l'huissier de justice.

En présence de cette ou ces personnes, l'huissier peut faire procéder à l'ouverture des portes et des meubles.

Cette ou ces personnes doivent être présentes pendant les opérations de saisie et doivent signer le procès-verbal de saisie.

De plus, l'huissier doit faire appel à un serrurier pour ouvrir les portes. Il doit également assurer la fermeture de la porte ou de l'issue par laquelle il aurait pénétré dans les lieux.

Références

25/01/2014

ENTRETIEN AVEC LE SYNDIC DU 24/01/2014.

Le syndic n’avait, ni reçu, ni demandé, le résultat de la mise en demeure adressée par huissier, le 29/11/2013, à Madame X, à la suite de sa condamnation par le tribunal d’instance à payer 7162.12 € dont 6662.12 € au syndicat des copropriétaires. M B a appelé l’huissier. Madame X n’a toujours rien remboursé. L’huissier, sans préciser de date, nous a informés qu’il allait venir, ici, pour faire l’inventaire des meubles de l’appartement de Madame X. Il viendra avec un serrurier pour forcer la porte. J’ai bien précisé que nous devions être prévenus afin que les deux portes d’entrée ne soient pas forcées ! Sait-on jamais. L’huissier évaluera le montant des biens qu’il transmettra à Madame X et s’il n’obtient pas de paiement avant un mois il procèdera à la saisie.

Nous n’avons pas voté la saisie des biens en AG. J’ai exprimé mon étonnement au syndic.

Ce matin, j’ai revu les textes de loi sur http://vosdroits-service.public.fr/particulier/F2603. Xhtml

« Le syndic n’a besoin d’aucune autorisation de l’AG pour poursuivre le copropriétaire défaillant, sauf si une saisie s’impose (et en cas de vente forcée). ». Je préviendrai le syndic lundi.

Le syndic n’avait encore adressé aucune mise en demeure à Madame X pour l’important et déjà ancien solde de sa dette, en dehors du procès : 4373.30 €.

Cette mise en demeure partira lundi 27. Madame X aura de nouveau un mois pour payer cette seconde dette. Si une suite est nécessaire, on pourra émettre un souhait de procédure au syndic en tenant compte de l’expérience en cours.

 

J’ai rappelé que nous avions fait une avance pour combler provisoirement une partie de la dette . Elle sera remboursée après la récupération .

Les frais d’avocats qui nous avaient été attribués dans les comptes ont bien été transférés sur le seul compte de Madame X.

Le syndic nous a délivré un accusé de réception du rectificatif d’une décision de l’assemblée générale. Voter « abstention » n’est pas transposable en « voter contre ». La différence est plus qu’une nuance.

Solidairement.

Annie Keszey

13/01/2014

GESTION DE LA DETTE D'UN COPROPRIETAIRE, PAR LE SYNDIC.

Annie Keszey, pour le CS, Clos Fillol, à M Y, syndic.

 

Le traitement des impayés de Madame X. Demande de documents complémentaires dans la perspective d’un conseil syndical.

Les documents que vous nous avez adressés hier ne sont pas suffisants. Il nous manque, d’autre part, les pièces de votre gestion des impayés non concernés par le jugement du tribunal d’instance. Puis- je passer étudier ces pièces vendredi 17/01/2014 à 14 H ? Merci.

 

Les observations suivantes, sur le dossier reçu, nous interpellent sérieusement.

Le 8/11/2011, vous adressez une relance avant mise en demeure à Madame X pour qu’elle règle son solde débiteur de plus de 60 jours de 3021. 55 €. C’est exact et conforme, mais, dans cette même lettre, vous lui imposez un délai d’exécution de 20 jours sinon vous lui adresseriez une mise en demeure d’un coût de frais de sommation de 288.95 €.

Sauf erreur que je reconnaîtrais avec plaisir, vous avez dans ce rappel, deux vices de forme: les 20 jours, délai introuvable dans notre contrat 2011 et le montant de la sommation qui est de 241.60 € dans le contrat. Une fiche générale de votre cabinet, « gestion juridique » non votée par notre syndicat toutefois, mentionne des délais qui ne sont pas ceux que vous appliquez.

 

Le 28/11/2011, vous adressez à Madame X, la mise en demeure prévue, en RAR, ici, mais elle vous revient, non réceptionnée. Vous lui réclamez la somme de 3021.55 € + 288.95 €. (En ajoutant, par exemple, 33.36 € de frais de poste à 241.60 €, on trouve 274.16 € et non 288.95 € !)

 

Le 30/11/2011, vous lui adressez la mise en demeure revenue mais à l’adresse « Les Chaudrolles, etc...». Vous lui précisez que sans paiement dans un délai de 30 jours elle recevrait une autre mise en demeure avant poursuites judiciaires. Nouveau délai discutable parce que non prévu.

Votre rigueur n’est pas apparente, or ces vices de forme prennent une importance démesurée dans la jurisprudence concernant les assignations pour impayés. Les contestations portent sur la forme.

 

Le 21/01/2012, Benjamin Louzier, avocat de la société Redlink, mandaté par le syndic, adresse une mise en demeure urgente à Madame X, en RAR, et la prie de verser 3766. 89 €, sous 15 jours. (Cette somme correspond  bien au montant des charges dues à cette date).

L’avocat écrit plus loin : « Nous vous informons qu’à défaut de règlement de la dite somme le mercredi 1er février au soir au plus tard nous prendrons les décisions suivantes…. » Le délai annoncé de 15 jours devient 11 jours !

 

Le 30/01/2012, Madame X répond à Maître Louzier, non pas pour s’acquitter de sa dette mais pour demander l’envoi de nombreux documents. Les erreurs, dans les correspondances diverses de Mme X, sont nombreuses : leur but, connu, est de transférer sa culpabilité  de malhonnêteté objective sur un bouc émissaire étranger aux méfaits. Soit.

 

MAIS,

Le dossier qui nous a été adressé ne comporte aucune pièce entre le 30/01/2012 et le 1/03/2013. C’est-à-dire pendant 1an et 2 mois.

POURQUOI ?

L’on devrait au moins trouver la date de l’envoi, à Mme X, par le syndic, des pièces demandées.

Le 20/11/2012, pour le syndicat des copropriétaires, j’avais adressé une lettre de réclamation à Mme X.

Nous voulons connaître, de votre part, les faits concernant ces impayés sur cette période.

Le 29/02/2013, à la demande du conseil syndical, vous avez proposé un moratoire à Mme X pour le paiement de sa dette

 

Le 1/03/2013, Gérard Louvion et Michel Plumel, huissiers  de justice associés rédigent un procès-verbal de recherches infructueuses.

Alors que le conseil syndical avait bien prévenu que Mme X n’habitait pas l’immeuble, que vous le saviez et possédiez une autre adresse, l’huissier vient ici pour une assignation de Mme X devant le tribunal d’instance de Puteaux : il sonne, interroge la mairie, consulte les pages blanches, recherche une adresse professionnelle, en vain et lui écrit donc une lettre simple et une lettre RAR. C’est ainsi que devait procéder l’huissier : l’acte comporte 211 feuilles ( ?) et coûte 90.57 €.

 

Le 1/03/2013, l’huissier donne assignation à comparaître à Mme X, le 19 mars 2013 à 9H30, à Puteaux, pour voir tenter le préliminaire de conciliation et, ou, entendre statuer sur la demande de paiement de la dette.

 

Le 28 mai 2013. Audience au tribunal d’instance. Le document de conclusion ne nous permet pas de savoir si l’avocat a rectifié les fausses déclarations de Mme X à notre encontre. Etait-ce seulement dans une plaidoirie orale ? Je n’accepte pas, par exemple, que mon nom privé soit manipulé (non, je ne suis pas présidente du conseil syndical, je n’ai pas été élue, non, je n’ai pas incarcéré Mme X dans l’ascenseur, non, je n’ai pas mis fin au contrat de syndic de Foncia, qui n’a jamais eu de contrat etc)…Ce sujet des rectificatifs  sera traité à titre personnel. Le dossier "Principe du contradictoire" est d'ailleurs publié sur ce site depuis le 2/01/2014.

 

On peut faire l’hypothèse que notre dossier de documents portant sur les faits a rétabli la balance de la justice puisque notre syndicat a gagné le jugement du 15/10/2013. Pour ce résultat nous vous avons remercié et remercié l’avocat et l’huissier.

 

Même si un syndic est seul responsable de la gestion des impayés, il nous paraît encore plus indispensable maintenant d’écrire l’historique  de la gestion en cours du complément des impayés de Mme X. Nous vous demandons  de nous rembourser l’argent que nous avons avancé en attendant l’assignation, notre responsabilité n’étant nullement engagée.

Nous souhaitons vivement connaître les raisons de l’immobilisme de la procédure pendant 1 an et 2 mois.

Nous souhaitons connaître maintenant le résultat de la mise en demeure adressée à Mme X, par l’huissier à la suite du jugement. Mme X a-t-elle remboursé sa dette ?

 

De notre point de vue, il faut aussi apporter une modification au compte-rendu de notre assemblée générale pour les points 9 et 12. Vous interprétez nos abstentions majoritaires pour des « contre ». Depuis la loi SRU, cette interprétation n’a plus cours. Vous n’aviez pas à soumettre aux votes ces deux décisions à prendre, parce que la gestion des impayés relève strictement de votre responsabilité, sauf la vente forcée. Nous ne devions pas participer à ces votes afin de n’avoir pas, éventuellement, à partager vos erreurs de gestion.

Maintenant, à partir du premier cas de gestion des impayés, vous comprendrez notre souhait de plus grande rapidité, d’exactitude et d’efficacité pour la gestion du cas suivant.

Remerciements. Annie Keszey.