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05/04/2012

6. COMMUNIQUE.

L'assemblée générale prévue le 5/04/2012 est reportée à une date ultérieure, par le syndic, à partir de l'application du principe de précaution.

26/03/2012

4. HISTORIQUE DE GESTION.

26/03/2012. HISTORIQUE DE LA GESTION DU 27/29 RUE ROQUE DE FILLOL, 92800 PUTEAUX, PAR 3 SYNDICS SUCCESSIFS DU 1/07/2009 au 1/07/2011.

L'utilité de l'historique est de solliciter l'ARC, le vendredi 30 mars, pour obtenir les réponses aux deux questions bleues en fin de texte.

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La copropriété du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800, à Puteaux, comprend 18 lots. Du 1/07/2009 au 1/11/2010 (et antérieurement) elle est sous contrat de syndic avec la société Agences Boucles de Seine Immobilier, S.A.R.L, dont la dirigeante est Christelle Chanson, carte professionnelle n° 0692N470 (T1868 et G00876). Cette société est représentée par Luigi Forabosco, mari de Christelle Chanson, carte professionnelle N°876, et se trouve au 54 Avenue de Verdun à Suresnes 92150.
Le 25/10/2010, comme membre du conseil syndical (dont le mandat  a expiré après le départ de plus du quart de ses membres) et lien habituel avec le syndic M Forabosco, j’adresse à ce dernier, par mél, une synthèse de la situation de gestion après son annonce orale de cessation d’activité et lui demande, en temps utile donc, la date de l’Assemblée Générale.
Par courrier du 27/10/2010, Luigi Forabosco annonce aux copropriétaires, en termes imprécis, qu’il  rapproche sa société de Foncia- Marceau et la transfère au 67 Avenue Marceau à Courbevoie 92415. Il ne sollicite aucun accord des copropriétaires. Le nouveau gérant  d’ ABS Courbevoie est M Bénazet, également président de Foncia- Marceau. Il s’agit d’une mise en location-gérance. [M Bénazet ne déposera un dossier complet pour l’activité gestion de la société ABS qu’un an plus tard, le 11/07/2011, à la Préfecture de Nanterre.]
Divers courriers sont adressés à M Bénazet, pour demander, plusieurs fois, en particulier, le nouveau contrat de syndic devant être voté à l’assemblée générale et la date de l’assemblée générale. (Courriers des 25/11/2010, 16/12/2010… sans réponses). 
Par courrier du 17/12/2010, M Bénazet, à son tour, sur papier à en-tête de Foncia, informe en termes très vagues de la transaction concernant la copropriété. Il fait un appel de charges. Nous lui écrivons qu’il n’a pas le droit de le faire puisque notre contrat de syndic avec ABS Suresnes a expiré le 16/12/2010, sans assemblée générale. Il assure que les conditions de gestion seront les mêmes qu’avec ABS Suresnes.
La gestion est défaillante depuis plusieurs mois. Je remets un 2d contrat de syndic  à M Bénazet, celui de MDRC Connexion, pour être soumis aussi au vote de l’AG, en l’absence du contrat Foncia..
La situation paraissant juridiquement confuse, le 13/01/2011, pour le syndicat des copropriétaires, j’adresse une mise en demeure à Monsieur Bénazet afin qu’il précise sa position quant au titre de syndic, dans un délai de 8 jours et définisse la suite. De notre point de vue, il ne peut y avoir substitution entre syndics et un syndic de fait n’est pas reconnu par la justice.
Invitée à contrôler les comptes (partiels), le 4 /02/ 2011 au cabinet Foncia, j’y passe 4 heures. M Bénazet a d’ailleurs réservé une salle pour l’assemblée générale qu’il a fixée au 8 /03/ 2011. La gestionnaire et la comptable font semblant de préparer cette assemblée…Le contrat de syndic de Foncia est enfin remis: il est plus cher que le précédent contrat, avec des clauses illégales. Le prix apparent est le même, mais sans compte séparé et avec des forfaits en plus.
Par courrier du 9/02/2011, arrivé le 13/02/2011, un mois après la mise en demeure, M Bénazet prévient notre syndicat de copropriétaires qu’il n’est plus notre syndic et nous conseille de saisir le tribunal de grande instance de Nanterre afin qu’un administrateur provisoire soit désigné par une ordonnance sur requête.
Le 14/02/2011, par un premier mél réceptionné par Mme Réneleau, directrice des copropriétés de Foncia, je confirme que Foncia n’a plus à s’occuper de notre copropriété à laquelle M Bénazet a porté préjudice. Je répète ce mél en précisant que nous prenons en charge notre copropriété et que nous informerons Foncia des coordonnées de notre nouveau syndic dès qu’il sera connu.
Le 15/02/2011, une lettre recommandée avec AR adressée à M Bénazet consigne et précise les informations du 14/02/2011. Nous ne voulons plus de relations avec Foncia. Nous lui adresserons les coordonnées de notre prochain syndic.

Sans syndic, les copropriétaires se consultent. Les devis d’avocats pour rédiger une requête d’une page sont excessifs (3000 € pour maître Pageaut-Zermati), nous savons que les honoraires des administrateurs, syndics provisoires, sont anormalement élevés et la situation particulière d’absence de syndic ne prévoit absolument pas la possibilité financière, pour les copropriétaires, d’accéder à leurs fonds, en banque. La copropriété est en situation d’urgence : coupure du téléphone d’urgence de l’ascenseur pour non-paiement, menaces de coupure d’eau, panne de VMC, inondation continue dans le parking… Quinze copropriétaires décident de convoquer une assemblée générale, ce que la loi ne prévoit pas. La convocation précise que cette assemblée est extraordinaire, urgente, illégale, non frauduleuse et ne lèse aucun intérêt. Le souhait est d’y rassembler la totalité des 18 copropriétaires, assemblée souveraine, pour élire un syndic. Trois contrats de syndics sont présentés aux votes lors de cette assemblée du 14/03/2011, dont celui de Foncia- Marceau. Le syndic MDRC-Connexion de Puteaux est élu à l’unanimité des présents et représentés : 17 copropriétaires sur 18. Foncia est refusé par tous. La 18ème copropriétaire, malgré plusieurs lettres RAR, ne s’est pas manifestée. Cette copropriétaire, le 8/03/2011, par lettre RAR, avait été sollicitée pour savoir si elle souhaitait annuler la future ’assemblée du 14/03 pour engager la procédure d’ordonnance sur requête : il n’y a pas eu de réponse. .

Nous pensions, à tort, notre situation clarifiée, mais M Bénazet de Foncia- Marceau  a entrepris, à notre place,( ce que nous n’apprendrons que plus tard)  une procédure d’ordonnance sur requête auprès du Tribunal de Grande Instance de Nanterre. Par cette procédure, unilatérale, qui a inversé dans notre cas le coupable (Foncia) et la victime (notre syndicat de copropriétaires), nous sommes privés d’avocat et du droit à la contradiction. M Bénazet, a choisi le cabinet d’avocats Elbaz, 32 Avenue Paul Doumer, 75116 Paris, qu’il rémunère avec nos fonds : 1794 € pour une page. L’avocat ment dans sa requête du 4/03/2011, en dénonçant notre « passivité », afin de retourner les responsabilités. Or, pour le syndicat des copropriétaires, j’avais contacté, relancé ABS-Foncia de Courbevoie 49 fois, par méls, courriers, visites, appels téléphoniques, entre le 24/10/2010 et le 16/02/2011. L’avocat du cabinet Elbaz a failli à son serment. Nous sommes mis sous administration judiciaire le 7/03/2011 par M Vincent Vigneau, premier Vice- Président du TGI : Maître Lebossé devient notre syndic provisoire chargé de convoquer une assemblée générale pour élire un syndic. Nous sommes avertis de cette situation, en avril 2011, par le syndic MDRC que nous avions élu lors de notre AG du 14/03, Foncia refusant de lui transmettre les archives de la copropriété.
Nous prenons contact avec Maître Lebossé et, à sa demande, lui remettons l’ensemble des documents de notre assemblée générale. Elle conteste le délai de convocation réduit par l’urgence. Nous nous appuyons sur la décision souveraine du Premier Vice- Président du TGI qui a accepté de nous appliquer une procédure dont la première condition est l’urgence, pour appuyer notre position. Nous ne pouvions en aucun cas faire une assemblée ordinaire ! Maître Lebossé accepte notre AG, mais à la condition d’attendre la fin du délai des 2 mois pendant lesquels cette AG peut être contestée.
La seule copropriétaire absente de notre AG, la conteste, alors qu’elle n’a subi aucun préjudice. Maître Lebossé annule l’AG et la refait, le 27/06/2011, pour élire le même syndic MDRC ! Maître Lebossé ayant refusé plusieurs fois de nous remettre la copie de l’intervention de cette copropriétaire, ce n’est que plusieurs mois plus tard que l’on découvre que la contestation n’était sans doute pas valable : le délai de 2 mois était dépassé et la forme requise inadaptée : ce n’était pas une assignation, par un avocat, auprès du TGI, mais un simple courrier RAR. Avant l’annulation de l’AG des copropriétaires, le 17/05/2011, la facture de Maître Lebossé pour notre syndicat de copropriétaires était de  55.02 €. Après son intervention, pour un travail de paiement de 12 factures et l’organisation de l’AG, les honoraires et frais sont devenus 3621.20 € . A la suite d’une lettre de contestation de l’annulation de l’AG des copropriétaires adressée à Maître Lebossé, sa collaboratrice a répondu par téléphone qu’elle avait appliqué le principe de précaution. Le recours à ce principe, dans ce cas, reste introuvable dans les textes de lois et décrets. Maître Lebossé a-t-elle eu raison d’annuler notre AG ?

 Nous avons appris, en décembre 2011, que M Bénazet, qui n’était pas notre syndic, a utilisé notre compte séparé pour s’octroyer  des honoraires  de 1866.79 €, l’a fermé, supprimant ainsi pour EDF la possibilité de continuer les prélèvements de factures, sans nous en parler : situation qui a conduit à une coupure surprise de l’électricité générale dans notre immeuble le 7/02/2012, un an plus tard! M Bénazet, sans autorisation ni droit, a ouvert un autre compte bancaire parallèle, sur lequel il a transféré les fonds de la copropriété : il l’a utilisé après juin 2011, c’est-à-dire bien après la nomination de l’administrateur judiciaire auquel il devait remettre les fonds et les archives et après l’élection de MDRC le 27/06/2011. Ces honoraires ne sont-ils pas illégaux et ne doivent-ils pas nous être remboursés ?
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Le syndicat des copropriétaires dispose d’un dossier de preuves
Annie Keszey.

03/03/2012

3. EXTRAITS UTILES SUR LE THEME DE L'ASSURANCE.

Site :  www.unarc.asso.fr , parties « inscrits et non- inscrits* » (*accessible par notre mot de passe).

La copropriété dispose aussi, dans sa bibliothèque collective, d’un chapitre sur l’assurance multirisque immeuble.

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Pour les copropriétaires

Déclaration de sinistre :

Dans la pratique, dès l’apparition du sinistre, l’assuré doit adresser une déclaration de sinistre (par courrier recommandé avec accusé de réception) la plus complète possible, à son assureur.

Il est très rarement imparti de chiffrer immédiatement les pertes, mais il est recommandé de le faire de la façon la plus plausible possible, et dans les délais impartis.

Les clauses de la police d’assurance doivent être relues avec soin avant de faire la déclaration de sinistre, car lorsque la lettre recommandée est partie, l’erreur y figurant sera très difficilement rectifiable.

 

Pour le conseil syndical : suivre la gestion et l’indemnisation des sinistres.

 

Voici quelques questions à se poser.

a. À qui le syndic demande-t-il des devis ?

b. Ceux-ci sont-ils acceptés par la compagnie d’assurance ?

c. Sinon, pourquoi ?

d. S’ils sont acceptés, leurs montants sont-ils indemnisés à 100 % ? Sinon, pourquoi ? Sont-ils vite réglés ? En particulier en vérifiera que le syndic comptabilise bien l’indemnité dès qu’elle est notifiée au syndic (et non pas uniquement quand il reçoit le chèque ; c’est le décret comptable de 2005 qui impose - dans l’intérêt des copropriétaires - de procéder ainsi).

e. Enfin les honoraires du syndic sont-ils bien pris en charge par l’assurance ?

En effet, ce point est important ; alors que les frais de syndic sont considérés comme des « pertes indirectes » pris en charge par les assurances, beaucoup de syndics :

- soit oublient de demander le remboursement de ces frais à l’assurance,

- soit - parfois - se font rembourser par l’assurance mais ne reversent pas les sommes correspondantes à la copropriété.

La convention CIDRE. (Convention d’Indemnisation Directe de Renonciation à Recours en Dégâts des eaux.)

 Une des raisons de l’augmentation des primes d’assurance des copropriétés est la suivante :

-          du fait de la convention « Cidre », les dégâts privatifs supérieurs à un certain montant 1600 € HT ne sont pas pris en charge par l’assureur du copropriétaire mais par celui de la copropriété ;

-          or ce montant n’a pas varié depuis de très nombreuses années.