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10/06/2012

N°15 LETTRE A LA FNAIM.

 

copropriété, FNAIM, rapprochement bancaire


A Madame Laurence Pinet, service juridique de la FNAIM .

Objet : contestation  de votre réponse, jointe ci-dessous, au mél du 5 courant qui vous a été adressé par notre syndic MDRC Connexion, M Bourbonnais.

                Madame,
Notre syndicat de copropriétaires avait élu le syndic ABS Suresnes, légalement, lors d’une assemblée générale. Monsieur Bénazet, Président de Foncia- Marceau de Courbevoie a acquis ABS, en location gérance, illégalement, le 1/11/2010, sans notre autorisation. Il a été un syndic de fait non reconnu par la loi, nous le lui avons fait savoir. Sans notre autorisation, il a fermé notre compte séparé, pour en ouvrir un autre à la BRED dont on ne connait pas la nature, ( ces deux comptes ont fonctionné un certain temps en parallélisme) pris des  honoraires illégaux et initié une ordonnance sur requête auprès du tribunal de Grande Instance de Nanterre, sans notre autorisation de « victime », nous privant ainsi d’un avocat dont nous avons payé pourtant les honoraires. Les comptes établis par son cabinet sont très confus et les relevés bancaires du 1/02/2010 au 30/06/2010 n’ont pas été transmis au syndic MDRC, qui d’ailleurs ne les a pas réclamés. ABS-Foncia  a gardé  illégalement l’usage de notre compte après notre mise en administration judiciaire. Nous avons en effet été mis sous l’administration judiciaire provisoire de Maître Lebossé chargée de procéder à l’élection d’un nouveau syndic. MDRC Connexion fut élu. Ce syndic, par l’intermédiaire de son agent commercial avait été mis complètement au courant de notre situation atypique : son contrat prévoyait des frais de prise en charge. Nous n’avions pas eu d’assemblée générale permettant d’approuver les comptes de deux exercices du 1/07/2009 au 30/06/ 2010 et du 1/07/2010 au 30/06/2011. En novembre 2011, pour les copropriétaires, j’ai commencé le contrôle des comptes, activité dont j’ai l’habitude et beaucoup travaillé à leur clarification. Ce contrôle s’est étendu anormalement sur 7 mois. Avec le recul, je fais l’hypothèse d’un étrange  manque d’engagement du comptable. Une première assemblée générale prévue en avril 2012 a été annulée avant d’avoir lieu parce que les documents comptables comportant de nombreuses erreurs pourtant signalées par nos soins ne présentaient que les dettes et les charges sans recettes d’aucune sorte !!!Une seconde assemblée générale prévue en mai 2012 a aussi été annulée parce que le comptable avait mal fait les comptes travaux, non suivi les directives du décret comptable, non corrigé les anomalies répertoriées et nullement tenté un rapprochement bancaire…
A la question  que M Bourbonnais vous a posée concernant son obligation ou non d’effectuer les rapprochements bancaires de son prédécesseur vous répondez par la négative.
Veuillez m’indiquer les références de la loi, du décret ou de la jurisprudence fondant votre affirmation.
Quel est le prédécesseur qui aurait l’obligation du rapprochement bancaire, Foncia ou l’Administrateur judiciaire qui lui a succédé ? Cet administrateur judiciaire qui a géré aussi un autre compte pour notre copropriété n’avait pas pour mission d’effectuer les rapprochements bancaires.
Le contrat de MDRC ne devait-il pas  contenir cette clause spéciale d’éventuelle non-obligation de rapprochement bancaire ? Nous ne l’aurions pas signé.
Avec mes remerciements.


De : Laurence PINET [mailto:lpinet@fnaim.fr] De la part de Juridique
Envoyé : vendredi 8 juin 2012 10:16
À : syndic@connexion-immo92.com
Objet : votre demande du 5 courant
A l’attention de M. BOURDONNAIS
Monsieur,
Votre email du 5 courant a retenu toute notre attention.

Vous nous demandez s’il existe une obligation pour le nouveau syndic d’effectuer le rapprochement bancaire de son prédécesseur.

En l’occurrence, vous avez  été désigné syndic d’une résidence en copropriété en juin 2012 par un administrateur judiciaire et vous devez faire procéder à l’approbation des comptes des exercices 2009/2010 et 2010/2011. Ces deux exercices ont été gérés par votre confrère et vous n’avez récupéré de l’administrateur que les pièces comptables et quelques documents bancaires. Mais, le conseil syndical vous demande d’effectuer des rapprochements bancaires sur ces deux exercices, ce qui semble complexe et fastidieux, d’où votre question de l’obligation ou non pour le nouveau syndic d’effectuer ces rapprochements bancaires.

Nous vous confirmons les termes de notre entretien téléphonique de ce jour. La réponse à votre question est négative : le nouveau syndic n’a pas l’obligation d’effectuer les rapprochements bancaires de son prédécesseur. Cela relevait de la gestion et de la responsabilité du précédent syndic.

Cela étant, s’il devait y être procédé, il appartiendrait à l’assemblée générale de se prononcer sur ce point, soit en vous demandant de réaliser ce travail si vous acceptez de le faire dans le cadre d’une prestation particulière soit en confiant cette mission à un expert-comptable spécialisé en copropriété.

Veuillez agréer, Monsieur, l’expression de nos sincères salutations.

 





N°14 LETTRE A FONCIA-MARCEAU DE COURBEVOIE.

8/06/2012.

P1000543.JPG



Objet : demande de relevés bancaires manquants.

        Monsieur,

    Le comptable du cabinet de notre syndic actuel M Bourbonnais de MDRC- Connexion, 8 rue Marius Jacotot, 92800 Puteaux, n’arrive pas à nous présenter des comptes justes. Des anomalies, malgré nos très nombreux  rectificatifs, perdurent alors que, pour la copropriété, j’ai commencé le contrôle des comptes il y a 8 mois et le poursuis encore aujourd’hui ! Le rapprochement bancaire, en particulier, reste infaisable en totalité parce que les relevés bancaires du compte BRED,  concernant notre copropriété, qui nous ont été remis par le syndic, sont incomplets. L’observation des relevés est très difficile (du fait des libellés vagues) mais possible jusqu’aux transferts de fonds de notre compte séparé du Crédit Industriel et Commercial d’Argenteuil vers le nouveau compte Bred que vous avez ouvert pour notre syndicat, sans nous prévenir. Vous semblez avoir opéré un premier transfert de 12065. 55 €, puis ensuite un second transfert de 560.83 €. A partir de ces opérations et à partir de la date du 1/02/2011, nous n’avons plus de relevés bancaires de la BRED.  Nous étions, à partir de mars, sous administration judiciaire provisoire, dont la comptabilité ne pose aucun problème, mais nous avons constaté un dernier retrait du compte BRED de 1121.90 € à la date du 30/06/2011, fait, anormalement, par Foncia. Nous ne pouvons calculer si les comptes virtuels (sur papier) correspondent à notre trésorerie en banque : ce qui est l’essentiel du contrôle.
    Vous comprendrez l’importance de cette demande : deux assemblées générales prévues par l’actuel syndic en avril et mai ont été annulées parce qu’il n’était sûr pour personne d’obtenir l’approbation des comptes.
    Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir communiquer ces informations à Monsieur Bourbonnais de MDRC : 01 77 35 06 44 et  06 15 20 54 76
    Avec nos remerciements.
  

N°13. LETTRE A MADAME CECILE DUFLOT.

10/06/2012.
Annie Keszey, membre du conseil syndical, 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux,
à Madame Cécile Duflot, Ministre de l’égalité des territoires et du logement.

Objet : Demande d’interventions pour remédier aux difficultés rencontrées par les syndicats de copropriétaires avec leurs syndics.

       

Madame La Ministre,

    Les relations contractuelles entre les syndicats de copropriétaires et leurs syndics sont très imparfaites et difficiles du fait des pratiques peu rigoureuses, voire illégales, étrangement répandues au sein de cette profession immobilière. Le site des abus de l’Association des Responsables de Copropriété, par exemple, corrobore ce jugement et le précise*.  Les recours des copropriétaires pour défendre leurs intérêts malmenés, face à l’inertie, sont inexistants en dehors des actions en justice coûteuses, aux résultats d’ailleurs aléatoires.
    Un organisme officiel, étatique, de médiation, pour résoudre les litiges, assainirait cette situation non conforme à un Etat de Droit. Cet organisme, comité de sages ou spécialistes éthiques…disposerait d’un pouvoir de décision pour résoudre les problèmes posés. Les dérives des syndics se matérialisent particulièrement dans les contrats aux clauses illégales, malgré leur homogénéisation récente, l’exécution incomplète de ces contrats, les faux comptes séparés, l’insuffisante connaissance de la comptabilité d’engagement normalisée  et une défaillance courante dans le traitement des impayés de charges pouvant ruiner une copropriété.
    Les coûts élevés des photocopies et des frais postaux pourraient être réduits à partir de l’autorisation officielle d’effectuer les envois de convocations, procès-verbaux et autres documents par ordinateur.
    Une Institution judiciaire performante ne devrait pas admettre plus longtemps la procédure d’ordonnance sur requête en cas d’absence de syndic. Quand c’est le syndic fautif qui l’initie, le syndicat des copropriétaires lésé, victime donc, est privé d’avocat. C’est une situation inique requérant un changement. La possibilité de rétractation de l’ordonnance ne convient pas aux situations d’urgence.
    Recevez, Madame La Ministre, avec nos remerciements, l’expression de notre respect. Nous formulons des vœux de réussite pour le travail complexe dont vous avez la charge.

    Annie Keszey.
*www.unarc.asso.fr