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07/11/2013

PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE.

4/06/2013.

Dossier d’Annie Keszey, copropriétaire et  membre du conseil syndical du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800, Puteaux, parallèle au dossier de Madame (ou Mademoiselle) X, copropriétaire, convoquée  au tribunal d’instance de Puteaux, pour impayés de charges, le 17/09/ 2013.


A.  Madame X, une débitrice chronique de la copropriété.
   
B.  L’étrange rappel de l’incarcération de Madame X dans l’ascenseur.

C.  Le rapport paradoxal de Madame X à l’information sur la copropriété.

D.    Ses obstructions variées à la gestion par les syndics.

E.    Ses erreurs dans l’usage des lois de l’immobilier.   

F.    La maîtrise et les économies de charges par le conseil syndical.


A.    Madame X est la débitrice chronique, permanente, du syndicat des copropriétaires depuis 20 ans. Les archives du conseil syndical ne permettent pas de remonter au-delà. Les procédures contractuelles d’appels, de rappels, de négociations, de facilitations sont inefficaces sur de longues durées. Les contestations des sommes à payer sont récurrentes. Seules les annonces de contraintes exceptionnelles fortes font réagir Mme X. La copropriété lui a proposé de l’aide, refusée. Certains éléments du train de vie, à vérifier en cas de nécessité seulement, n’indiquent pas d’éventuelles difficultés : la possession d’un cheval de course actif sur internet, il y a quelques années et une Opel rutilante en mai 2013…
-    1. Soldes comptables du syndic Comimob pour l’assemblée générale. 31/03/1993. Dette de Mme X de 3899.80 francs.
-    2. Soldes comptables du syndic Comimob pour l’assemblée générale. 31/03/1994. Dette de Mme X de 13 357.87 francs.
-        3. Note du conseil syndical rappelant le moratoire accordé à Mme X pour payer ses dettes de 16 000 francs. Le versement mensuel doit être de 1000 francs, avec non- augmentation de la dette, sinon il faut envisager la vente de l’appartement par adjudication.
-    4. Procès-verbal de l’assemblée générale du 7/6/1994, par Comimob. Résolution n° 10 de saisie de l’appartement de Mme X en vue de sa vente, pour impayés de charges. La résolution est adoptée à l’unanimité des présents.
-    5. Soldes comptables de Comimob pour l’assemblée générale. 31/03/1995. Dette de Mme X de 6144.62 francs.
-      6. Note du conseil syndical du 26/09/1995. La dette de Mme X est de 8000 francs, payable par versements mensuels de 1000 francs.
-    7. Soldes comptables de Comimob pour l’assemblée générale. 31/03/1997. Dette de Mme X de 5498.67 francs.
-    8. Procès-verbal de l’assemblée générale du 9/06/1998, par Comimob. Résolution n°11 d’imputation des frais engagés dans le cadre des recouvrements à la charge des copropriétaires défaillants. La résolution est adoptée à l’unanimité des présents.
-    9. Procès-verbal de l’assemblée générale du 13/11/2002, par Comimob. Résolution n°2 d’approbation des comptes sous réserve que l’article 700 et les dommages et intérêts de l’affaire SINVIM et le contentieux X soient crédités sur les charges 2002-2003. La résolution est adoptée, avec l’abstention de Mme Keszey, nouvellement arrivée dans la copropriété.
-    10. Situation de trésorerie de l’immeuble du syndic Reviron. 31/12/2004. Dette de Mme X de 1094.15 €.
-    11. Situation de trésorerie de l’immeuble du syndic Reviron. 30/06/2005. Dette de Mme X de 1238.56 €.
-    12. Lettre du syndic Réviron à Mme X. 18/10/2005. Mme X a envoyé un chèque en paiement de ses arriérés de charges mais conteste la reprise du solde du 30/06/2004. Le syndic s’engage à vérifier.
-    13. Soldes comptables du syndic ABS. 28/11/2006. Deux débiteurs dont Mme X pour 2/3 du total, dette de 899.39 €.
-    14. Lettre d’ Annie Keszey, pour le conseil syndical, à Mme X. Propositions de rencontre et d’aide afin d’éviter la montée de la dette de 3595.51 euros, à la date du 8/09/2007. Il s’agit d’éviter une procédure coûteuse à Mme X.
-    15. Lettre d’ABS faisant savoir au conseil syndical que Mme X s’est engagée à adresser un chèque du montant partiel. Le syndic lui proposera un échéancier pour le solde. 
-    16. Lettre d’ABS faisant savoir au conseil syndical que le lettre RAR envoyée à Mme X pour réclamer les charges, le 24/09/2007 est revenue avec la mention « non réclamé, retour à l’envoyeur ».
-    17. Mise en demeure par lettre simple et lettre RAR du syndic ABS à Mme X pour qu’elle paie sa dette de 3595.51 €. 26/10/2007.
-    18. Commandement de payer à copropriétaire pour charges de copropriété, adressé à Mme X par Maître Agnès Thibault, huissier de justice, le 6/12/2007. La dette est de 3615.26 €. L’huissier note que le destinataire est absent.
-    19. Procès-verbal de l’assemblée générale du 13/12/2007 par ABS. Décision n°14 de saisie immobilière tendant à la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers de Mme X, si à la date du 31/01/2008, Mme X ne s’est pas manifestée pour envisager une procédure adaptée du paiement de sa dette de 3615.28 €. La décision est approuvée par la majorité des présents et représentés.
-    20. Lettre du syndic ABS à Mme X le 19/12/2007. Le syndic accuse réception d’un chèque de régularisation des charges de 2696.12 euros et précise le solde encore dû, après l’encaissement, de 919.14 €.
-    21. Mail (possible à cette date) d’Annie Keszey, pour le conseil syndical, à Mme X lui demandant de contacter rapidement le syndic pour  charges impayées. 30/03/2010.
-    22. Lettre de Mme X à Monsieur Bénazet de Foncia-Marceau. Elle lui adresse un chèque de charges de 456.35€, libellé à l’ordre de Foncia- Marceau au lieu du syndicat des copropriétaires. M Bénazet n’a aucun droit sur la copropriété, il n’est pas syndic.
-    23. Lettre d’Annie Keszey demandant à Mme X de payer ses arriérés d’autant que la copropriété n’a plus d’argent pour que le syndic paie la prime d’assurance. Sans réponse, ni paiement de Mme X, Annie Keszey avance sur ses fonds personnels la somme manquante, exactement,  de  1270.72 euros. 5/03/2012.
-    24. Procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2012, par le syndic MDRC. Résolution n°4. Le syndic informe devant l’assemblée générale des copropriétaires que Mme X est en procédure pour recouvrement de charges auprès du cabinet d’avocats Redlink, après lettre de relance et lettre de mise en demeure infructueuse.
-    25. Lettre d’Annie Keszey au syndic MDRC contestant la gestion des impayés de charges, tardive, avec la proposition d’utiliser le référé SRU. Le syndic est informé que si les frais d’avocat étaient refusés par le tribunal ils resteraient à sa charge.  26/09/2012.
-    26. Lettre d’Annie Keszey à Mme X lui demandant les raisons de ses absences de règlements et lui proposant d’intervenir auprès du syndic si elle manquait d’informations. 20/11/2012.
-    27. Lettre RAR d’Annie Keszey à Melle X lui proposant un moratoire. La lettre revient de son domicile du département 16, pour absence. Le syndic propose ce moratoire par lettre RAR, sans réponse. 14/12/2012.
-    28. L’édition du compte de Madame X par MDRC, à la date du 18/02/2013  montre une dette de 5752. 74 € à la date du 1/01/2013. Le budget prévisionnel approuvé de la copropriété le 25 mai 2012  est de  25 275 euros. Cette dette, entre 22% et 23% du budget, s’approche très dangereusement de 25% d’impayés (6318.75 €). Or, la copropriété ne souhaite pas un « nouveau » syndic judiciaire provisoire.
-    29. Mise en demeure d’Annie Keszey au syndic MDRC pour lui demander de clarifier totalement et définitivement la comptabilité de l’immeuble, en désordre et de compléter, perfectionner, le dossier d’assignation de Mme X, très imparfait. Réclamer des arriérés demande des preuves rigoureuses. Elles ne le sont pas.
-    30. L’assignation de Mme X, au tribunal d’instance, prévue le mardi 19 mars 2013 est repoussée au  28/05/2013,  à la demande de son avocat, mais ne peut se tenir non plus à cette date du fait de la surcharge du président du tribunal. Situation regrettable.
-    31. L’assignation de Mme X, au tribunal d’instance, est prévue pour le 17/09/2013, à 9H

B.    L’incarcération de Mme X, dans l’ascenseur. 
Pourquoi inscrire ce fait dans une assignation pour impayés de charges ? Il ne semble y avoir aucun rapport avec le sujet. La lecture du dossier complet de l’avocat de Mme X conduit cependant à formuler l’hypothèse que Mme X tenterait d’inverser sa situation de débitrice financière en situation de victime psychique fragile et malmenée de la copropriété et donc par sa représentante Annie Keszey. Elle tente de se placer « sous influence » d’un autre, agresseur. La principale faille de la démonstration, dans mon cas, est que je n’ai rien fait pour mon propre bénéfice, ni au détriment des intérêts de l’autre ! Mme X pourrait lire ou relire Marie-France Hirigoyen. D’autre part, les propos de Mme X ne résistent pas aux preuves, ni aux témoignages contradictoires. Les propos a)  et b) ci-dessous s’opposent à des écrits « stratégiques » du dossier de Mme X qui portent atteinte à ma réputation de représentante d’un collectif : ils sont non fondés, mensongers et donc DIFFAMATOIRES.
a)    L’incarcération. Correction du témoignage de Mme X.
-    Le jour de cette pénible incarcération de Mme X, avec son chien, dans l’ascenseur en panne, le 2 juillet 2009 , j’étais présente auprès de M C arrivé le premier sur le palier, locataire, pompier, parfait spécialiste de la sécurité des personnes. Mme X me gomme stratégiquement de cette situation, peut-être pour signifier mon irresponsabilité ou mon indifférence. Quand je suis arrivée, M C avait déjà appelé l’ascensoriste ATENA qui devait, par contrat, désincarcérer en moins d’une heure. Nous avons parlé sans arrêt à Mme X, en mauvaise situation, depuis le palier. La présence d’un chien enfermé, à ses côtés, ne rassurait pas.  Lors d’un second appel avec Atena, l’entreprise a dit que le technicien était en route, mais c’était trop long. Dès le début de la crise de nerfs de Mme X, M C, bien sûr avec mon accord reconnaissant et notre soulagement commun, a appelé les pompiers qui sont venus très vite. Je suis restée ensuite auprès de Mme X , assise sur les marches de l’escalier, éprouvée, jusqu’à ce qu’elle décide de rentrer chez elle pour retrouver le calme. Le lendemain, je lui ai demandé des nouvelles de sa santé.
-   
-    b). Le commentaire du point 13, sur l’ascenseur, de l’assemblée générale du 16/ 11/ 2009, par Mme X, dans une lettre recommandée adressée à ABS, le 18/02/2010, relève de la même tentative d’inversion de la situation. Je n’aurais pas mentionné, dans le compte-rendu du conseil syndical fait lors de l’A G du 16/11/ 20O9, l’incarcération de Mme X représentée par sa mère lors de l’AG. Déjà, le procès-verbal de cette AG, par ABS, réfute ce propos ; Il constitue donc la pièce n°14  du dossier ATENA que j’inclus dans cette procédure contradictoire. Les autres pièces du dossier suivant ne me permettent pas d’avoir la moindre compréhension pour le « piège »  de Mme X. Elle pourrait tenter de se réclamer d’un préjudice pour lequel elle penserait recevoir, pour elle-même, une somme identique à celle qu’elle doit pour la copropriété, peut-être ? Lors de l’AG du 16/11/2009, la résolution 13 soumet aux votes la résiliation du contrat d’Atena pour l’ascenseur. La résolution est adoptée à la majorité des présents et représentés, avec une voix « contre », celle de Mme X.

-   1. Questions posées par Annie Keszey, au syndic ABS, sur le fonctionnement de l’ascenseur. 16/11/2006.
-    1. Rapport détaillé d’Annie Keszey, sur le contrat Atena, pour le syndic ABS. 6/12/2006.
-     2. Rappel fait au syndic des travaux à faire par Atena. 7/03/2007. Approbation de l’avenant de désincarcération 24H/24.
-     3. Lettre au syndic sur des travaux Atena.
-     4. Lettre à Atena .
-  5. Demande du conseil syndical du contrôle quinquennal de l’ascenseur au syndic et réalisé par Qualiconsult. 12/09/2007.
-   6 Lettre d’Annie Keszey au syndic ABS concernant Atena . Ses interventions contractuelles en cas de panne sont mauvaises, à changer. 11/09/2008.
-    7. Mail d’Annie Keszey informant le syndic de l’incarcération de Mme X. 3/07/2009.
-    8. Mail d’Annie Keszey informant le syndic du passage du technicien et de la cause de la panne : les travaux de pose de la cellule toute hauteur ont été mal faits. 3/07/2009.
-   9. Mail de protestation d’Annie Keszey adressé au directeur d’Atena. 3/07/2009.
-    10. Compte-rendu du conseil syndical du 17/09/2009, affiché et diffusé par mail. Un paragraphe concerne la cause de l’incarcération de Mme X: les travaux mal faits de la pose d’une cellule de détection de présence sur les portes palières.
-    Lettre d’Atena affirmant le bon état de l’ascenseur, après travaux. 11/09/2009.
-    11. Synthèse des pannes d’ascenseur par ABS. 30/09/2009.
-    12. Etats des interventions d’Atena. 5/10/2009.
-  13. Refus d’Annie Keszey, transmis par le syndic à Atena, de paiement d’une facture pour travaux indéfinis et non commandés à Atena. 7/10/2009.
-    14. Procès-verbal de l’assemblée générale du 16/11/2009, par ABS. Point 4,  page 5/13. Rapport du conseil syndical. Madame Keszey lit le compte-rendu du conseil syndical qui a été diffusé par mail et affiché dans le hall. Madame Keszey répond à Madame X, mère, suite à l’incarcération de sa fille qui est restée bloquée dans l’ascenseur et au non-respect des délais d’intervention par Atena.14 bis : rapport du conseil syndical. Point 13, La résiliation du contrat Atena est soumise aux votes et adoptée à la majorité des présents et représentés. Il y a une voix contre la résiliation : celle de Mme X.
-    15. Mail d’Annie Keszey à ABS pour l’informer de l’envoi de 13 copies de courriers à Mme X concernant les démarches  envers Atena, après son incarcération.
-    16. Début de recherche de nouveaux contrats pour l’ascenseur. La société CIMES fait un constat utile d’anomalies, mais prévoit dans son contrat une intervention inférieure à 1 H depuis son siège de Garges -lès -Gonesse, c’est impossible.19/11/2009.
-    17. Passage de 2 techniciens d’Atena pour remettre l’ascenseur en état. 30/11/2009.
-    18. Etude de plusieurs propositions de contrats de contrôle de l’ascenseur : KES, ACT, S.E.I.T.R.A.M, OTIS .
-    19. Mails à Atena et au syndic pour demander des précisions sur une pièce à changer. 15/12/2009.
-    20. Mise en demeure d’Annie Keszey à Atena, afin qu’il répare l’ascenseur immobilisé depuis le 13/12/2009.

Les interventions du syndic et du conseil syndical auprès d’Atena se poursuivent, très fréquentes, après 2010. Elles sont accessibles auprès du conseil syndical. Drieux Combaluzier a racheté Atena et a diminué considérablement les difficultés


C. Le rapport paradoxal de Mme X à l’information.
Mme X se plaint régulièrement de ne pas être informée, de ne pas savoir, de ne pas recevoir de réponse à ses questions…
Or, elle interdit au conseil syndical, depuis 2010, de lui adresser des mails, de lui téléphoner. Elle n’habite pas sur place et ne peut lire les affiches du hall, ni recevoir des lettres dans sa boîte à lettres. Elle ne peut donc être jointe que par lettre passant par la poste, avec des délais allongés, en sachant qu’elle n’accepte pas toujours les lettres recommandées, qui reviennent. C’est par un tel retour de lettre que j’ai pu connaître son adresse dans les C....., dont je n’ai pas fait usage.
Une assemblée générale prévue par convocations, pour le 5/04/2012, est annulée par courrier urgent du syndic le 2/04/2012. Les décisions de l’AG auraient été annulées tant les vices de forme étaient probables. Mme X ne reçoit pas l’annulation et se présente (pour l’AG prévue à 18H30) à 10H 35 du matin, au bureau du syndic MDRC où elle est reçue par l’assistante. Elle est désappointée et c’est parfaitement compréhensible, mais elle se rend en consultation, ce même jour, chez un psychiatre et joint le certificat médical au dossier. Or, le psychiatre, tenu par le secret médical, note :…cette personne me dit avoir été choquée par l’annulation  de l’assemblée générale de sa copropriété, à laquelle elle avait été convoquée et qui avait été annulée sans qu’elle soit prévenue.
Mal informée, elle invente des situations en fonction de ses buts : ainsi y-aurait-il eu une mésentente entre M Bénazet (d’ABS Courbevoie et de Foncia-Marceau), et Mme Keszey. M Bénazet fut un usurpateur, jamais syndic de notre copropriété et pourtant utilisateur de notre compte séparé. Le mot « mésentente », psychique, est inapproprié, il s’est agi d’une opposition à des actions frauduleuses et spoliatrices.
De façon récurrente, Mme X explique ses situations de copropriétaire par des problèmes de santé psychique ou physique. Les copropriétaires la savent soutenue par sa mère, ils ont pourtant proposé, de plus, leur aide. Or,  une copropriété n’est pas un service social d’assistance.   
En accord avec le conseil syndical, j’ai donc créé un blog pour la copropriété www.closfillol.hautetfort.com
Ce blog existe depuis fin janvier 2012. Les copropriétaires ne sont pas nommés. Mon nom apparaît, seul, tant que je suis au conseil syndical.
Nous ne savons pas encore si Mme X est opposée aux blogs !!!
Les deux propositions que nous lui avons faites d’entrer au conseil syndical ou de devenir présidente, pour être sans doute bien informée, ont été refusées.

D.    Ses obstructions variées à la gestion de la copropriété.
Certes la pire obstruction est financière, les travaux sont ainsi contrariés, mais ils le sont aussi par d’autres raisons incompréhensibles.
1.    Mise en demeure, en RAR, à Mme X, par le syndic ABS, parce qu’elle refuse d’ouvrir sa porte afin que le peintre qui refait la peinture des paliers puisse la peindre correctement. La réfection a été approuvée en AG. 10/03/2008.
2.    Mail d’Annie Keszey à Mme X afin qu’elle permette l’accès à la façade, aux peintres chargés du ravalement, par son appartement, ce qui est prévu par la loi. Elle refuse. 7/10/2010.
3.    Lettre RAR d’Annie Keszey à Mme X, lui faisant savoir que le syndic va louer une grue, à ses frais à elle, pour accéder à son balcon, pour le ravaler. 15/10/2010 .Son avocate téléphone  un samedi matin juste après la clôture du chantier, en dehors de la présence du syndic, à Annie Keszey, pour lui demander de prévoir les travaux le lundi suivant en passant par l’appartement. Quelqu’un sera présent. L’entreprise est conciliante et peint, le lundi, les 2 couches nécessaires.

E.    Des erreurs dans l’usage des lois de l’immobilier.
1.  Mme X sait qu’une assemblée générale est contestable, mais ne respecte pas le délai de 2 mois. Ainsi le 25/03/2009 émet-elle des réserves sur l’AG dont la diffusion du procès-verbal a eu lieu le 20/01/2009. Le conseil syndical et le syndic répondent cependant à ses demandes.
2.    La copropriété n’ayant plus de syndic, Annie Keszey sollicite l’avis des copropriétaires sur la situation. Le document est adressé par lettre RAR à Mme X qui ne répond pas.
3.    Annie Keszey, après avoir obtenu les réponses des copropriétaires moins deux réponses, envoie une seconde lettre RAR à Mme X, qui ne répond pas Elle ne place pas cette lettre , indispensable, dans son dossier pour l’assignation. Il lui était demandé d’initier une procédure d’ordonnance sur requête auprès du TGI pour faire nommer un syndic provisoire à la copropriété (administrateur judiciaire) puisqu’elle était la seule, par déduction, à pouvoir et vouloir le faire.
4.    Synthèse de 2 et 3.
5.  Lettre de Mme X adressée à Monsieur Bénazet d’ABS Courbevoie et de Foncia-Marceau du 3/02/2011, qui a reçu en location- gérance notre copropriété, sans notre accord et qui a laissé passer la date de fin de contrat de syndic. Mme X émet de doutes sur la légalité de la position de M Bénazet, qui, en effet, n’est pas notre syndic mais un faussaire, et lui envoie cependant un chèque, oh combien précieux, de paiement de charges, à l’ordre de Foncia- Marceau ! Elle s’étonne ensuite que le syndic MDRC, élu, lui demande de libeller son chèque à l’ordre du syndicat des copropriétaires. Cette lettre se trouve aussi dans le dossier d’assignation de Mme X.
6.    Lettre de Mme X à Maître Lebossé pour contester notre assemblée générale de copropriétaires du 14/03/2011, à laquelle elle était absente. Maître Lebossé avait accepté de valider cette AG après le délai de 2 mois. Cette lettre RAR de Mme X est en dehors des délais et n’est pas la procédure requise pour justifier l’annulation de l’AG. Maître Lebossé, syndic provisoire et administrateur judiciaire, annule l’AG alors que cela ne relève pas de ses prérogatives. Le conseil syndical ne reçoit pas la copie de cette lettre demandée à Christine Pluviaux du cabinet de Maître Lebossé. Cette annulation a entraîné un inutile et important surplus de charges.
7.    Lettre d’Annie Keszey, du 14/12/2011, à Maître Lebossé contestant les arguments, tous faux, utilisés par Mme X pour annuler l’AG du 14/03/2011. Cette lettre a pu être récupérée, tardivement, auprès du syndic MDRC, après son élection. Il est probable que cette lettre de Mme X n’ait pas été lue par Maître Lebossé, apte à relever les anomalies. Elle aurait juste appliqué un principe personnel de précaution, selon Christine Pluviaux.
 
F.    La maîtrise et les économies de charges, par le conseil syndical.
Le conseil syndical  a été élu pour contrôler et contrôle tout, mais avec l’accord des syndics, il propose des devis  de meilleurs rapports qualités prix, par exemple, en 2013, l’assurance multirisques de la copropriété. Chaque année, les copropriétaires économisent  3500 € de contrat de jardin, 1000 € de nettoyages de parking, 1200 € de ménage de parties communes. Ces économies profitent aussi à Mme X, même si, sincèrement, cela ne correspond à aucun engagement charitable envers elle. Le conseil syndical est à l’origine d’économies plus importantes en s’opposant, par exemple, à des propositions de travaux frauduleuses dont celles d’Atena : un de ses devis de mise aux normes obligatoire de l’ascenseur de 16240 € HT a été entièrement annulé, pour erreur d’ascenseur, lors du contrôle par Qualiconsult.

Les pertes de temps des syndics et des conseils syndicaux, les tracas imposés par Mme X sont démesurés et navrants. 
Jeune et peut-être encore disponible à plein temps, si Mme X acceptait de devenir présidente du conseil syndical, elle s’occuperait autant des autres que d’elle-même et, enfin, ferait œuvre de solidarité constructive.
Annie Keszey









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