Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

22/11/2012

N°29. LETTRE A L'AVOCAT DU SYNDIC.

22/11/2012.
Annie K copropriétaire du 27/29 Rue Roque de Fillol à Puteaux 92800 et membre du conseil syndical,

à Madame ou Monsieur l’avocat mandaté par le syndic Connexion, rue Marius Jacotot, Puteaux 92800, pour recouvrer les charges dues par X-------. copropriétaire, par voie de justice.

            Maître,

    Veuillez trouver , ci-joint, pour information, la lettre RAR adressée à X---------, concernant sa dette envers le syndicat des copropriétaires.
    Nous précisons que nous n’avons aucune responsabilité dans cette situation, seul le syndic est responsable des appels et rappels de charges. Le syndic n’a pas traité les charges conformément au contrat de syndic : les appels et rappels envers X---------ont été distendus dans le temps ce qui a accru la dette.
    De même, pour la majorité du conseil syndical représentant le syndicat des copropriétaires, je vous précise que nous dégageons notre responsabilité de tout vice de forme qui apparaîtrait dans ces procédures.
    Nous porterions bien sûr la plus grande attention à vos éventuelles remarques.
    Respectueusement.
    Annie K.

N°28. DEMANDE DE REGLEMENT D'UN LOURD IMPAYE DE CHARGES.

20/11/212.
Annie K, copropriétaire du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux et membre du conseil syndical,
à X-------, copropriétaire, à la même adresse.

Objet : demande de règlement de votre lourd impayé de charges.

      

Vous savez que les appels et rappels de charges relèvent de la seule responsabilité du syndic. Les membres du conseil syndical, représentant le syndicat des copropriétaires, n’ont qu’une fonction de vigilance dans ce domaine se concrétisant par des demandes d’interventions du syndic envers les débiteurs : ce qui a été fait, les preuves en étant conservées.

Votre lourd impayé de charges porte préjudice au syndicat des copropriétaires. Par un mél de ce jour, le syndic Connexion, fait savoir que des travaux indispensables d’entretien de l’immeuble ne peuvent être faits à partir du trou financier que vous avez créé. Or, il s’agit de réparations du circuit électrique, de réparations de fermetures de portes, de nettoyage de parties communes…
Les copropriétaires n’ont pas à combler ce trou financier qui leur est étranger: une copropriété n’étant pas une association de charité ou un organisme social.

Vous me portez également un préjudice personnel. J’ai avancé 1000 €, il y a 6 mois maintenant, afin que le syndic puisse régler en temps utile l’assurance de la copropriété. Vous comprendrez la nécessité de ce paiement.
Le syndic, du fait de vos carences, n’a pu me rembourser et ce prêt, que j’ai fait volontiers dans l’intérêt du bien commun, diminue en fonction des appels de charges trimestriels pour lesquels je ne fais pas de versements. En janvier 2013, la totalité du prêt sera remboursée.
Ce prêt  n’induit nullement mon acceptation de votre dette, ni ma solidarité envers vous.

Ces deux situations sont inappropriées : vous n’êtes pas en situation financière précaire et nous n’avons pas à vous assister.

Le syndic, par l’intermédiaire de son avocat, va vous réclamer votre dette, par voie de justice, en mars 2013. Cette date éloignée est contraire aux intérêts de notre syndicat.

Veuillez nous faire connaître la raison éventuelle (ou les raisons) de vos absences de règlements : vous manque-t-il un document, une information, par exemple? Nous interviendrions auprès du syndic pour répondre à une demande légitime.

Après le 20/12/2012,    sans réponse de votre part ce que nous regretterions, nous vous tiendrions responsable, par courrier RAR, des préjudices matériels concrets que votre dette porterait à notre copropriété, dans la perspective d’une demande, de notre part, envers vous, de dédommagements financiers.
Vous faites obstruction déjà aux travaux envisagés lors de la prochaine assemblée générale puisqu’ils ne peuvent être entrepris avant leur paiement total.

Recevez,------, mes remerciements anticipés pour votre réponse qui sera transmise à tous.
Annie K.

19/11/2012

N°27. ASSEMBLEE GENERALE: OBSERVATIONS.

Bonjour Monsieur Le Représentant du syndic.
Recevez nos remerciements pour la présentation matérielle de vos documents et en particulier des documents comptables. Nous avons constaté que le 10 Rue Marius Jacotot était accessible en à peine 5 minutes depuis notre immeuble et mitoyen de votre cabinet. C’est bien donc!
Sur la convocation, vous avez omis de rappeler le texte légal des modalités de contestation de l’AG, inscription impérative. On peut penser cependant que tous les copropriétaires sont bien informés de la procédure!
Résolution 8. Nous rappelons notre opposition à un appel exceptionnel de fonds de 3000 € pour compenser les carences d’une copropriétaire. Les copropriétaires n’ont aucune responsabilité dans les modalités d’appels de charges qui sont de la seule responsabilité du syndic. Nous vous avons cependant régulièrement sollicité, par solidarité et dans notre intérêt, afin que vous procédiez aux rappels et décisions prévues de recouvrement des impayés : nos méls archivés en témoignent. Votre assurance professionnelle pourra sans doute vous soutenir.
Dans le nouveau contrat que vous nous proposez, vous tenez compte de vos difficultés puisque vous avez changé les modalités d’appels et de rappels. Nous  craignons cependant que la suppression de l’étape « lettre de rappel en RAR » pour arriver immédiatement à l’huissier ne soit pas appropriée à la majorité des copropriétaires. Nous regrettons que vous n’ayez pas intégré la procédure SRU, particulièrement adaptée à la situation de l’impayé.
De même, en cas de vice de forme dans votre procédure, lors du procès prévu en mars 2013, nous ne prendrons pas cette dette en charge.
Résolutions 10, 12, 14. Nous ne donnons jamais le quitus : ce qui ne nuit pas aux syndics. Dans cette situation précise cependant, nous ne pouvons les donner puisque nous intervenons pour des remboursements ultérieurs.
Résolution 15. Contrat de syndic. Nous insisterons auprès des copropriétaires pour que votre contrat aille jusqu’au 31/12/2013 et non pas 2014. Ceci, afin d’être sûrs que nous aurons bien une assemblée générale, pour l’exercice en cours, dans les temps légaux. La prochaine AG pourra prolonger votre contrat.
Vous augmentez vos honoraires de 6.4%. C’est beaucoup dans le contexte d’une croissance à 0.2%. Notre avis est celui d’une acceptation cependant dans la perspective d’une amélioration, par exemple, des pratiques comptables nous concernant.
La case page 43 : assistance aux travaux et aux missions de prestataires, n’a pas été cochée. Elle doit l’être en gestion courante.
Vous avez aussi augmenté la rédaction du questionnaire –vendeur de 20%. Nous estimons que ce point n’engage pas le syndicat des copropriétaires mais des copropriétaires isolés qui sauront négocier, s’ils le souhaitent.
Résolutions 25, 26, 27 sur les travaux. Le coût des travaux doit être pensé dans la situation de l’impayé, afin de ne pas peser sur la comptabilité. Certains d’entre eux ne sont pas urgents. Nous pensons donc que les choix pourraient être les suivants :
1.Travaux d’électricité : M Puzin- 1064.65 €
2 Etanchéité cave : Vouge- 1798.77 €
                            Ribeiro- ?
3.Auvent côté jardin : SNBR Bâti- 2152.80 €
                               Vouge- 2458. 50 €
Sommes auxquelles il convient d’ajouter vos honoraires.


Avant l’AG, nous donnerons notre avis définitif sur le comptabilité que nous allons revoir dans sa version définitive. Il faut un peu de temps.
Très solidairement.
A K, J M, V M, membres du conseil syndical.