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28/09/2012

N° 26. TRAVAUX D'ENTRETIEN, MAINTENANT.

28/09/2012. CLOS FILLOL. Lettre au syndic et aux copropriétaires.
Précision : Chaque copropriétaire a le droit de demander au syndic l’inscription d’un point à l’ordre du jour : ce n’est pas le monopole du conseil syndical.
Un point de vue : les dépenses prévues doivent être hiérarchisées et maîtrisées tant que les impayés de charges pèsent sur la copropriété.
TRAVAUX D’ENTRETIEN   DU CLOS FILLOL A FAIRE MAINTENANT.
Bonjour M Le Syndic.
Rappels :
-Pouvez-vous joindre Monsieur Julien Boyer, syndic Nexity du 25 Rue Roque de Fillol, immeuble voisin, au 10-12 Rue Marc Bloch 92110 Clichy ? Il s’est engagé, en juin, à retirer le lierre qui a grimpé sur la façade arrière et ce n’est toujours pas fait.
- Pouvez-vous fixer, avec M Chipé de Net-Immeuble (06 25 52 23 58), une date proche, pour le nettoyage des escaliers extérieurs et intérieur sous-sol tel que nous l’avons défini en juin ? Demandez à M Chipé de veiller aux remplacements conformes des ampoules usées : l’ampoule neuve récente, ordinaire, dans l’entrée, est à remplacer (celle dans le hall vers le jardin est acceptable). Le devis de nettoyage n’impose pas une mise en concurrence.
- Vous allez recevoir deux devis d’EOLE et de SRL, entreprises conseillées par l’ARC, pour le contrôle annuel des blocs de secours et des extincteurs. Nous verrons si ces devis sont moins chers et meilleurs que ceux présentés par la SAGEX. L’immeuble a 23 blocs (la Sagex indique 25, je les recompterai en temps utile). Des ampoules de blocs seront à remplacer (en particulier, 2d étage - 1er étage- parking à la base du pylône).
- Pouvez-vous joindre Longchamp (01 42 04 71 17) ou une autre entreprise de confiance pour réparer le portillon de l’entrée extérieure, sur rue ? Il faut réparer ou changer le groom et poser un taquet neuf pour fixation au sol. Le dernier devis était voisin de 350 €. Evitez l’entreprise désignée auparavnt, cette fois, pour ce type de travail. La mise en concurrence est inutile.
- Pouvez-vous joindre Monsieur Puzin, électricien (01 47 72 52 21) ou une autre entreprise… pour une révision du circuit électrique ? Les réparations suivantes, en particulier, sont à faire :
Rez-de-chaussée : Fixation de la prise électrique dans l’entrée, réparation de l’interrupteur près de l’ascenseur, réparation de l’interrupteur sur le petit palier en bas de l’escalier et-ou changement de l’ampoule.
SAS 2 en sous-sol : réparation de l’interrupteur et –ou changement de l’ampoule.
Parking : réparation de l’interrupteur à gauche sur le mur, en haut de la descente basse, changement d’un néon (ou révision) en bas de la montée vers la sortie, contrôle du bon fonctionnement de tous les interrupteurs.
1er étage : nettoyage de la protection de l’éclairage extérieur.
2d étage : repositionnement de la protection de l’éclairage du palier intérieur.
3ème étage : interrupteur extérieur et fixation de la protection du palier intérieur.
5ème étage : fixation de la protection du palier intérieur.
Nous souhaitons être présent afin de comprendre l’origine des anomalies de fonctionnement des interrupteurs.

Assemblée générale : Point déjà mis à l’ordre du jour. Changement d’appliques murales ou plafonniers, cassés et aux pièces de rechange introuvables. Le devis reçu est trop cher. Il en faut d’autres.
Paliers extérieurs 5ème, 4ème, 3ème, 2d, descente parking= 5  appliques.

Si vos documents ne sont pas encore clos, supprimez la demande d’élagage de l’arbre. Un jardinier  venu hier, pense que ce n’est pas utile. On peut repousser à début 2014. Par contre, il faut surveiller le conifère, très penché. Si la terre se craquelait à sa base, il faudrait l’abattre !
Merci Monsieur .
Solidairement. Annie Keszey.

27/09/2012

N° 25. LES GRAVES IMPAYES DE CHARGES.

26/09/2012.
Annie Keszey, membre du conseil syndical, à Monsieur Le Syndic.
Objet : les impayés de charges de M----------. Copie aux copropriétaires.

Monsieur,
La situation des impayés de charges de M---------- nous interpelle. La somme due est trop élevée, de l’ordre de 5000 €, avez-vous dit? Votre avocat chargé de poursuivre M------------ a un rendez-vous pour jugement, au tribunal, en mars 2013, en supposant qu’il n’y ait pas de demande de report d’audience, pour maladie, par exemple!
Nous savons que la gestion des appels de charges ne relève que de votre seule responsabilité, (à part la mise en vente d’un lot en cas de saisie immobilière  qui doit passer par une assemblée générale).
Nous vous avons demandé cependant de rédiger, dans votre prochain contrat de syndic, un protocole précis de gestion des charges : règles claires pour tous, sanctions dissuasives et simples, intérêts de retard, procédures judiciaires rapides contre les débiteurs de « mauvaise foi ». Ce protocole doit être situé dans des temps strictement définis et respectés.
Vous avez attendu 13 mois avant d’intervenir sérieusement contre ces impayés…
Pour le syndicat des copropriétaires, depuis juin 2011, je n’ai cessé de vous interroger sur ce point oralement et par écrit : méls du 30/08/2011, 23/09/2011,14/03/2012,10/05/2012, 25/05/2012 et entretien de juillet 2012 où vous vous êtes engagé, enfin, à adresser à votre avocat, avant votre départ en vacances, les documents, certes nombreux, réclamés par M----------.
La dette de M---------- ne peut continuer à augmenter pendant 6 mois, jusqu’au procès, sans influencer négativement les comptes de la copropriété : ne pouvez-vous envisager d’appliquer le nouveau « référé » SRU de l’article 19-2 de la loi du 10/07/1965. Il est bien indiqué que les provisions  sont dues et peuvent donner matière à jugement si elles ne sont pas acquittées, de plus, à défaut du paiement d’une seule provision, sera due la totalité des provisions votées et que la copropriété pourra obtenir un jugement exécutoire en saisissant le juge comme en matière de référé. Ainsi, si M---------- ne paie pas ses charges du 4ème trimestre 2012, vous pourrez, par référé, lui exiger, par anticipation, la totalité restante des charges de l’exercice en cours, c’est-à-dire 3 trimestres en tout. La course derrière les charges de M---------- existe depuis plus de 10 ans ! Peut-être serait-il temps de l’interrompre par un moyen légal, dissuasif d’anticipation.
La totalité des frais de poursuite est à la charge de M----------, les intérêts de retard reviennent au syndicat. Une incidence négative sur les comptes de la copropriété ne saurait être imputée aux copropriétaires qui seraient éventuellement « invités » par vous à faire une avance pour combler ce trou ! Vous restez le seul responsable et pourrez, sans doute, solliciter votre assurance professionnelle. Nous souhaitons, de plus, que les documents fournis au juge soient exempts de tout vice de forme : ce qui relève de votre responsabilité et de celle de votre avocat. Envisager la perte du procès est impossible !
Bon courage Monsieur Le Syndic.
Annie Keszey.

N° 24. DEMANDE DE REMBOURSEMENT A M BENAZET. ABS COURBEVOIE.

DATE DE L’AG. Copropriété, 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux.
Annie Keszey, (ou autre personne ou plusieurs) membre du conseil syndical,  pour le Syndicat des Copropriétaires.
A Monsieur Jean-Jacques Bénazet, gérant  d’ABS Courbevoie (en 2011) et Président de Foncia- Marceau, 67 Avenue Marceau, 92415, Courbevoie Cedex. Lettre RAR.
Objet: Demande de remboursement d’honoraires illégaux.

        Monsieur Bénazet,
    Conformément à l’accord reçu en assemblée générale, ci-joint, nous vous demandons de rembourser, au Syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, une  somme confirmée de 1833.78 €. Cette première somme correspond aux 2/3 des honoraires de syndic de 1074.85 € du 4ème trimestre 2010, puisque nous n’avions plus de syndic depuis le 1/11/2010, aux honoraires de syndic du 1er trimestre 2011 de 1088.89 €  et de 28.33 € retirés du compte BRED. Notre compte séparé antérieur, du CIC, puis parallèle à celui de la BRED, ne subissait pas de tels retraits, la copropriété n’étant jamais à découvert.
Un relevé de la BRED transmis à MDRC par Maître Lebossé, notre administrateur judiciaire provisoire, fait apparaître un retrait de Foncia, de notre compte BRED, de 1121.90 € à la date du 30/06/2011, alors que nous étions sous l’administration d’un syndic élu! Ce retrait n’a ni libellé ni facture. S’il s’agit d’honoraires, nous en demandons également le remboursement. La somme à rembourser serait alors de 2955.68 €.
Veuillez rembourser notre syndicat par chèque à l’ordre du Syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol , adressé à la SARL MRDC, 8 Rue Marius Jacotot, 92 800 Puteaux.
    Foncia n’a jamais été notre syndic, ni ABS Courbevoie à la même adresse, 67 Rue Marceau, 92415, Courbevoie cedex. Nous vous l’avions fait remarquer par courrier, réceptionné, en refusant, en particulier, d’honorer votre appel de charges du 21/12/2010, sur un papier à en-tête de Foncia.
Ni ABS Courbevoie, ni Foncia n’a été désigné syndic par un vote d’une assemblée générale. Ces honoraires non contractuels sont illégaux.
    Votre transaction immobilière, avec Christelle Chanson, de la mise en location- gérance d’ABS Immobilier Suresnes à la société ABS Immobilier Courbevoie- Foncia- Marceau du 1/11/2010,  n’a pas induit ce titre de syndic puisqu’il ne peut y avoir substitution entre syndics.
    La justice ne reconnaît pas un syndic de fait. Expert en droit, selon votre information, vous le saviez.  L’article de la loi et  la jurisprudence de la cour de cassation, en particulier, confirment la nullité des honoraires d’un syndic de fait.
Vous n’aviez pas le droit d’utiliser le compte séparé CIC de notre copropriété parce que votre signature, dans le contexte strict défini ci-dessus, était une usurpation. Vous n’aviez pas davantage le droit  de déposer les fonds du syndicat sur un autre compte, BRED, à prélèvement SEPA (?) sans accord de notre part.
    Les services de la Préfecture des Hauts-de-Seine, par courrier du 21/07/2011, nous ont précisé que vous n’avez déposé un dossier pour l’activité « gestion »  d’ABS Courbevoie que le 11/07/2011 et qu’ABS et Foncia restaient, à cette date, deux agences distinctes, avec le même représentant légal : vous-même.
    Sans intervention de votre part, nous vous adresserions, ultérieurement, d’autres recours, par d’autres voies.
    Sachez, Monsieur Bénazet, que nous sommes légitimement attachés au respect des lois et très attentifs quant à nos droits de copropriétaires d’autant plus que nous n’avons pas failli à nos devoirs.
    Annie Keszey, conseil syndical, pour le syndicat des copropriétaires