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25/09/2012

N° 21. RAPPORT DU CONSEIL SYNDICAL POUR L'AG 2012.

Monsieur Le Syndic,
Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir fixer la date de notre assemblée générale, en dehors des vacances scolaires de Toussaint toutefois (26/10- 12/11) et de prévoir largement le délai d’envoi légal. Nous souhaitons contrôler l’ensemble des documents de l’AG avant l’envoi afin d’éviter une nouvelle annulation.
Nous demandons un vote par exercice comptable et vous adressons nos dernières observations. Nous y joignons nos souhaits d’une modification de votre contrat de syndic quant à la gestion des appels de charges et une actualisation des points spéciaux à inscrire à l’ordre du jour de l’AG.

De nombreuses informations ont été transmises aux copropriétaires depuis 2 ans, par méls ou RAR pour certains. Nous présentons, dans ce rapport, les informations définitives  et des synthèses.
LES COMPTES.
Exercice 2009- 2010. Ils sont enfin clairs pour nous.
1° Factures.
Il manque les factures de 124.96 € payés au syndic, de 15.25 € de photocopies, de 440.99 € de l’ascenseur 2 T 2010, 239.19 € de la somme de 645.06 € payée à Net-Immeuble : ceci ne devrait  pas affecter l’approbation des comptes.
2° Rapprochement bancaire.
Le solde bancaire au 30/06/2009 était créditeur de: 11385.82 €.
Les comptes virtuels- CV- (sur documents écrits soumis aux votes) ne sont pas en concordance avec les comptes réels bancaires- CB- (du compte bancaire séparé).
Les sommes suivantes ont été retirées du compte séparé mais n’apparaissent pas sur CV :
252.31 €, chèque 166 28 95 du 24/03/2010 et 367.71 €, chèque  166 29 00 du 27/05/2010, adressés à la SAGEX (Nous nous étions opposés aux versements pour ces contrats inconnus et illégaux et les factures avaient été annulées…en apparence !), prélèvement pour électricité de 144.20 € du 12/03/2010 (il ne s’agit pas d’une facture de l’exercice antérieur), deux versements au syndic de 63.19 € en juillet 2009 et de 71.14 € en Octobre 2009 (ne relèvent pas de l’exercice antérieur), versement de 244. 34 €, le 17/06/2010, déjà payé à Portis en décembre 2009 (il ne s’agit pas de l’exercice suivant). Un versement à Net immeuble de  645.06 € n’est comptabilisé sur CV que pour 405.86 € semble-t-il, la différence de 239.19 € peut correspondre à un lavage de parking, mais sans facture.
Le CB est inférieur de 1382.08 € au CV. (hors Net-Immeuble,  à part)
   
Le solde bancaire au 30/06/2010 était créditeur de : 18 708. 83 €
Les dépenses de l’exercice sont inférieures aux appels de charges. L’appel de charges a été de 27 500 € et les dépenses 21476.41 € sur CV, mais à rectifier.
Les appels de charges pour travaux ont été de 19 597.60 € et les dépenses de 809.26 €. L’excédent de 18 788.34 € est à reporter sur l’exercice suivant pour paiement des factures.

Sur l’annexe 5 de Foncia, page 1 sur 1, la somme de 522.22 € doit être affectée à Travaux dépose Murets et non pas à isolation du jardin.
Exercice 2010-2011.
Il  appartient au syndic de présenter les comptes 2010-2011, ainsi que le rapprochement bancaire, parce qu’il a été élu avant la fin de cet exercice comptable. (La FNAIM qui dit le contraire sert légitimement les intérêts de syndic, mais se trompe.)
Par coopération nous  rappelons nos remarques sous forme définitive. Les comptes sont enfin clairs pour nous.
1. Factures. De nombreuses factures manquent mais ne peuvent avoir d’incidence sur la réalité des comptes, nous avons, en effet, joint les entreprises dont Net-Immeuble, ATENA, la miroiterie…Une question reste en suspens :
- la somme de 1121.90 € retirée en juin 2011 correspond-elle à des honoraires de Foncia (alors que nous étions sous administration judiciaire) ? Un recours devrait nous éclairer.
2. Rapprochement bancaire.
Les comptes virtuels- CV- ne sont pas en concordance avec les comptes réels bancaires- CB- du compte bancaire du syndicat des copropriétaires.
Les sommes suivantes ont été retirées du CB mais n’apparaissent pas sur CV :
105.46 € et 109. 89 € de contrats de dératisation… (Nous nous étions opposés aux versements pour ces contrats inconnus, invisibles et illégaux, par lettre RAR aux entreprises, les factures avaient été annulées par Foncia, mais, donc, payées ensuite !).
118 € d’URSSAF, facture annulée mais payée, alors que nous n’avons pas d’employé.
138.68 € de salaire payé et dû au gardien de l’immeuble voisin, le 29/03/2011.
730.84 €, payé le 30/09/2010, sans qu’il soit possible de repérer le destinataire (le syndic voudra bien se reporter à la page 68/ 86 du grand livre). Il peut s’agir d’un paiement global de factures impayées mais impossible à définir malgré plusieurs opérations ou d’un versement à l’entreprise de travaux Ribeiro.
1088.89 € d’honoraires-syndic sur CB au lieu des 1074 € inscrits sur CV. 
786.30 €, chèque 166 29 09 à ISS, du 9/07/2010 .
Le CB est inférieur de 2004.06 € au CV.

Noter que sur les factures de travaux on doit trouver les retraits de 731.22 €, 83.21 €, 63.19 € d’honoraires spéciaux pour ABS. Nous interrogeons ISS sur la somme de 786.30 €.

Vous avez commencé notre prise en charge avec une somme concrète de :
2000 € d’avance depuis les fonds de la copropriété chez  Maître Lebossé,
3463.93 € reçus de Foncia,
506.41 € du solde de Maître Lebossé,
Soit : 5970.34 €.
SYNTHESE : l’exercice 2009-2010 fut excédentaire, Foncia a remboursé les copropriétaires sur l’appel du 1er trimestre 2011, fait par Maître Lebossé. Cet appel était inférieur aux appels prévus pour les copropriétaires à jour de leurs charges. (Foncia n’avait pas le droit de réguler les charges sans l’accord d’une assemblée générale, mais, bref…passons !)
L’exercice 2010-2011  fut « déficitaire ». Vous avez prévu normalement un appel supplémentaire de charges pour régulation mais vous devez soustraire du déficit des remboursements du compte d’attente, de l’excédent sur travaux et de 2500 € de la réserve de trésorerie. Cette avance n’a eu pour fonction que d’étaler dans le temps les rappels de charges.

La suppression du contrat de jardin de 3000 €, du contrat de lavage de parking de 750 €, la réorganisation du contrat d'entretien (gain de 1200 €) entraînent une économie de charges  annuelles de 4950 €, sans nuire au bon état de la copropriété.

LES APPELS DE CHARGES.
La situation d’une copropriétaire gravement débitrice nous interpelle d’autant plus qu’un jugement pour récupérer les sommes qu’elle doit, supérieures à 5000 €, est planifié… pour mars 2013 !
Veuillez nous présenter, à la prochaine AG, votre contrat de syndic, pour renouvellement, comprenant un protocole d’appel de charges précis qui remplacera la liste vague de votre manière actuelle de procéder. Par exemple :
« Le syndic adresse un AVIS à chaque copropriétaire concerné, avant le début de chaque trimestre, qui est un appel de PROVISIONS DUES de charges de copropriété exigibles le 1er jour de chaque trimestre.
Un mois plus tard, en cas de non-paiement, le syndic adresse un rappel par lettre recommandée avec accusé de réception, aux débiteurs et à leurs frais. (Il n’y a pas de relance simple). Le syndic calcule les intérêts de retard au taux légal en vigueur à partir de cette date. Les intérêts sont versés au syndicat des copropriétaires. (Un échéancier  rigoureux peut-être établi avec un copropriétaire de bonne foi, en difficulté).
Vous rédigez la suite, en définissant vos choix de procédures successives, situées dans le temps : référé SRU, déclaration au greffe (assignation sans huissier ni avocat pour une dette inférieure à 4000 €), saisie des loyers, hypothèque sur un lot, ’inscription de l’hypothèque au fichier…Les recours à l’huissier et à l’avocat sont très coûteux et ces frais sont parfois répartis par le juge entre le débiteur et le syndicat des copropriétaires!
Notre inquiétude quant à la procédure que vous avez engagée est qu’elle se fait sans qu’il y ait eu approbation des comptes et la jurisprudence montre que c’est très risqué!
Votre non-maîtrise du temps, dans ce dossier, nous interpelle.
Nous savons aussi que la gestion des impayés de charges relève de votre seule responsabilité.

LES POINTS SPECIFIQUES A METTRE A L’ORDRE DU JOUR DE L’AG.
Vous pouvez, bien sûr, Monsieur Le Syndic, rédiger ces points autrement.
-Information du syndic sur les étapes datées et les modalités de la procédure engagée afin de récupérer un arriéré de charges. Résolution 4  prévue pour l' AG annulée.

-Décision n°_ : L’assemblée générale des copropriétaires autorise Annie Keszey, membre du conseil syndical (ou un autre copropriétaire ou plusieurs) à réclamer un remboursement d’honoraires à Maître Lebossé, Administrateur judiciaire, par lettre argumentée au contenu transmis aux copropriétaires avec leur convocation. Maître Lebossé a annulé l’ assemblée générale de copropriétaires validée par le délai légal écoulé de 2 mois, sans en avoir le Droit.  Cette annulation a eu pour conséquence un surcoût financier pour la copropriété de 3627.56 €
Résultat du vote :

-Décision n°_ : L’assemblée générale des copropriétaires autorise Annie Keszey, membre du conseil syndical (ou un autre copropriétaire ou plusieurs) à réclamer à Monsieur Bénazet de Foncia-Marceau de Courbevoie les honoraires de syndic qu’il a retiré du compte séparé de notre syndicat de copropriétaires pour se les octroyer. Le montant confirmé est de 2/3 de 1033.20 €+1088.89 €= 1777.69 €, auquel nous ajoutons un retrait bancaire de 28.33 €. Soit: 1806.02 €
Un autre retrait de 1121.90 €, fait le 30/06/2011, sans libellé ni facture, s’il correspondait à des honoraires, devrait être aussi remboursé. Le total serait alors de: 2899.45 €. M Bénazet n’a jamais été notre syndic et le Droit français n’autorise pas la rémunération d’un syndic de fait.
Résultat du vote :
Cette décision serait annulée selon le résultat obtenu par l’ARC qui a initié ce recours.

-Décision n°_ : L’assemblée générale autorise un changement de courtier pour l’assurance de la copropriété et désigne Monsieur Bertrand VILAS de « l’aiac courtage », 14 Rue de Clichy 75311, PARIS CEDEX 09, aux compétences reconnues par l’Association des Responsables de Copropriété.
Résultat du vote :

-Décision n°_ : Conformément au règlement de copropriété, l’assemblée générale arrête le montant de la réserve de trésorerie. Ce montant sera de 1000 € au lieu de 3500 € et 2500 €seront remboursés aux copropriétaires. Proposition contraire à la résolution 11 prévue pour l' AG annulée.
Résultat du vote :

-Décision n°_ : L’assemblée générale autorise le remboursement du compte d’attente aux copropriétaires pour le montant défini par le syndic en accord avec le conseil syndical.
Résultat du vote :

Rappel des autres points supplémentaires déjà transmis par courrier du 7/07/2012.
Approbation d’un nouveau contrat d’assurance. (sous réserve que cela soit possible du fait de notre taux élevé de sinistralité).
Approbation d’un devis pour l’élagage de l’arbre.
Approbation d’un devis pour une caméra de surveillance.
Autorisation donnée au conseil syndical d’étudier avec Veolia l’individualisation des contrats d’eau.
Les résolutions prévues pour les AG annulées restent valables :1.2.5.6.7.8.9.10.12.13.14.15.16.19.20.
La résolution 17 peut être supprimée, son montant ne nécessitant pas un vote.
L’exercice budgétaire 2011-2012 est bien sûr à soumettre aux votes.
Très solidairement. Annie Keszey

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