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29/05/2012

N°11. APPROBATION DES COMPTES AVEC RESERVES.


CONSEIL SYNDICAL : METHODE DE TRAVAIL DANS L’INTERET DES COPROPRIETAIRES.

Approbation des comptes avec réserves, assemblée générale, copropriété



Exemple. La copropriétaire qui a demandé l’annulation et le report de l’assemblée générale a écrit, dans un mél collectif récent :

 bonjour,  je rappelle que des comptes avec réserves ne sont pas des comptes approuvés.

Il s’agissait donc de considérer cette remarque avec attention, même si, d’expérience, on ne la partageait  pas et de s’informer auprès de sources spécialisées, dont l’anil ou l’INC, aux extraits ci-dessous, par exemple. D’autres textes sur internet vont, tous, dans le sens d’une approbation possible des comptes,  avec réserves. Il ne s’agit pas d’interprétation.
C’était une information importante à stabiliser dans la situation d’une comptabilité fondée sur des incompétences.
www.anil.org  L’approbation des comptes.
Le syndic doit rendre compte de sa gestion financière et de l’exécution de sa mission au syndicat des copropriétaires, chaque année  au cours de l’assemblée générale. Il tient les pièces justificatives des charges de copropriété à la disposition de tous les copropriétaires, au moins un jour ouvré, pendant le délai  de 21 jours  minimum précédant la tenue de l’assemblée. Les copropriétaires se prononcent sur l’approbation des comptes de l’exercice à la majorité de l’article 24. L’assemblée générale a la possibilité d’approuver les comptes en émettant une réserve inscrite au procès-verbal.
L’approbation des comptes permet au syndic d’exiger de chaque copropriétaire le solde des charges de l’exercice écoulé. ..
Fiche pratique J255/03-09 de l’Institut National de la Consommation (INC) sur www. conso.net
L’Assemblée vote sur l’approbation des comptes à la majorité de l’article 24. Le vote peut s’accompagner de réserves lorsque des erreurs ou des imprécisions sont relevées au cours de l’Assemblée. Le syndic devra lister* ces réserves. Il est important que les remarques faites figurent dans le procès-verbal de l’Assemblée afin de permettre un recours éventuel si le syndic ne corrigeait pas son erreur ou ne vérifiait pas ses comptes…L’approbation des comptes par l’assemblée n’empêche pas le recours d’un copropriétaire qui constaterait ultérieurement une erreur dans la tenue de son compte individuel…(* Nous avions préparé la liste des réserves sur les anomalies relevées après l’envoi de la convocation).
Une réunion du conseil syndical, ouverte, va préparer la prochaine AG prévue en septembre afin de pouvoir y approuver les comptes de 3 exercices et non 2. Nous allons demander au syndic de prendre en charge les frais des deux AG annulées. Ces annulations créent deux difficultés : l’absence de budget prévisionnel voté (mais il y a une solution) et l’impossibilité de réclamer les arriérés de charges à cause de ces comptes non-approuvés. Le syndic, seul responsable, règlera ces difficultés.
Solidairement. Une représentante du conseil syndical.

16/05/2012

N°1O. RECOURS. ASSEMBLEE GENERALE DU 25/05/2012.

 

copropriéte,syndicat des copropriéatires,conseil syndical,annulation d'ag,recours


Premier projet de recours.

Contenu prévu de la lettre du Syndicat des Copropriétaires à la seule copropriétaire absente à l’Assemblée Générale du 14/03/2011.

Objet : Vos choix et erreurs qui portent un préjudice financier à la copropriété et déstabilisent son budget.
            M1………..

Ni le Conseil Syndical, ni le Syndicat des Copropriétaires n’ont jamais pris une seule décision qui aurait pu nuire à vos intérêts de copropriétaire.

Par une transaction illégale, la société ABS (Foncia) de Courbevoie, dont le Gérant était Monsieur Bénazet, s’est appropriée la gestion de notre copropriété, sans l’accord, obligatoire, d’une assemblée générale: une gestion de fait non reconnue par la loi. (Le « syndic de fait » qui n'a plus le moindre lien de droit avec le syndicat des copropriétaires n'a droit à aucune rémunération ou remboursement de frais à quelque titre que ce soit, même si sa gestion a pu être utile pour le syndicat. Arrêt CA Paris, pôle 4, 2de Chambre, 18/01/2012.)
Le syndicat des copropriétaires était donc sans syndic depuis le 1/11/2010.
M2 ………, représentante du conseil syndical, sans titre, puisque ce conseil avait pris fin, selon le droit, après le départ de plus du quart de ses membres a initié une consultation auprès de tous les copropriétaires afin de choisir entre deux solutions exposées clairement.
Vous avez reçu cette consultation, par lettre RAR.
Vous n’avez pas répondu.
Quinze copropriétaires ont répondu, par engagement signé, et choisi de tenter une assemblée générale prévue pour le 14/03/2011.
Huit jours avant cette assemblée, vous avez été contactée, par M2……., par courrier RAR, pour savoir si vous vouliez vous opposer à cette future AG et vous demander alors d’initier une ordonnance sur requête auprès du TGI de Nanterre.
Vous n’avez pas répondu.
Dix-sept copropriétaires sur dix-huit furent présents à cette assemblée générale gratuite.
Seule, votre défaillance, a empêché cette assemblée d’être immédiatement souveraine et donc non contestable du fait de son unanimité.
Monsieur Bénazet, malgré l’opposition du syndicat, ayant engagé une ordonnance sur requête, l’Administrateur judiciaire, syndic provisoire, maître Lebossé, a cependant accepté de valider notre AG dès que le délai postérieur, de 2 mois, serait dépassé.
Vous avez contesté cette assemblée générale.
Votre faute est double : vous êtes intervenue après le délai strictement défini  et  sous la forme d’une lettre RAR adressée à Maître Lebossé, alors que vous deviez prendre un avocat pour intervenir auprès du Tribunal de Grande Instance de Nanterre. 
Votre seule intervention, erronée, a coûté à la copropriété un surcoût d’honoraires de Maître Lebossé de 3621.20 €- 55.02 €= 3511.18 €. Cette somme est justifiée par des documents comptables.
Le préjudice réel est de 2311.18 € après retrait de 1200 € d’honoraires de syndic qu’il aurait fallu payer en situation ordinaire de gestion.

Vous avez, de plus, régulièrement, des charges impayées, au montant actuellement inacceptable, qui influent sur le bon fonctionnement de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires souhaite que vous adoptiez le comportement collectif de la majorité des copropriétaires objectivement mieux adapté que le vôtre à la rigueur financière commune.
Signature.

Second projet de recours.

Mél del'ARC.

:emmanuel.jauneau@unarc.asso.fr [mailto:emmanuel.jauneau@unarc.asso.fr]
Envoyé : mercredi 9 mai 2012 17:25
À : k@neuf.fr
Objet :

Madame,
Nous  avons  tardé  à  vous  répondre; nous allons  donc-en  lieu et  place de  la résolution  à faire  voter  en ag, écrire directement à Foncia avec copie à LEBOSSE aux  fins d 'obtenir à l 'amiable  une  proposition de remboursement des divers  frais  exposés  dans le dossier; nous  traitons cela demain  matin.

M Jauneau.
Merci pour votre aide. Nous apprécions. Nous venons juste de terminer le contrôle, très difficile, des comptes des deux exercices 1/07/2009- 30/06/2010 et 1/07/2010 au 30/06/2011.
Les honoraires de syndic pris par ABS- FONCIA de Courbevoie qui n'était pas notre syndic sont de:
2/3 de 1074.85 €, ce qui correspond au honoraires du 1/11/ 2010 au 31/12/2010 (2/3 du trimestre, la transaction ayant eu lieu le 1/11/2010) plus 1121.90 €  des honoraires du 1/01/2010 au 31/03/2010 et 28.33 € de frais financiers (frais douteux liés, semble-t-il, au changement de notre compte séparé, par M Bénazet de Foncia, sans notre accord!)Total: 1866.79 €. Le coût de l'avocat du cabinet Elbaz de 1794 €, qui a été l'avocat de Foncia a été payé par la copropriété, par ponction de notre compte. Nous n'avons pas eu d'avocat du fait de la nature légale très imparfaite de cette procédure. Annie Keszey

Troisième projet de recours.
M1, pour le syndicat des copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, 92800 Puteaux,
à Maître Lebossé, Administrateur judiciaire, syndic provisoire, 47 bis Avenue Bosquet, 75007. Lettre RAR.
Objet : contestation de votre annulation de notre assemblée générale du 14/03/2011 et souhait d'un dédommagement financier.

        Maître,
Par ordonnance du 7/03/2011 de Monsieur Vincent Vigneau, Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, vous avez été nommée syndic provisoire de notre syndicat de copropriétaires qui n’avait plus de syndic. La requête avait été déposée unilatéralement par l’avocat de M Bénazet gérant d’ABS Suresnes, du cabinet Elbaz, avocats au barreau de Paris-L107, 32 Avenue Paul Doumer, 75116 Paris.
Vous nous aviez souligné la particularité de notre situation puisque, dans l’ignorance de l’engagement d’une procédure auprès du TGI, 15 copropriétaires sur 18 avaient convoqué une assemblée générale pour le 14/03/2001. Cette AG a élu le syndic MDRC-Connexion de Puteaux, à la totalité des voix des présents et représentés. Il n’y a eu qu’une absente à cette AG.
Bien qu’opposés à une administration judiciaire, nous avons manifesté la plus grande confiance en vos compétences. Après plusieurs dialogues, par mél du lundi 9 mai 2011 à 18H44, Madame Christine Pluviaux, votre représentante, nous a écrit : « J’attends le délai de 2 mois après la notification du procès-verbal et ensuite j’adresserai un rapport de fin de mission au président du tribunal.» Nous vous devions alors 55 €.
Par mél du lundi 23 mai 2011, Madame Pluviaux a écrit : « Je viens d’avoir M … (copropriétaire absente de l’AG) qui conteste la validité de la tenue de l’assemblée générale, en conséquence je notifie l’ordonnance à l’ensemble des copropriétaires, il faut que vous demandiez au syndic qui avait été élu de m’adresser sa proposition de contrat de syndic afin que je puisse convoquer une assemblée générale qui ne pourra avoir lieu avant début juillet. » La procédure de rétractation prévue était inadaptée, à ce moment, du fait de notre longue situation d'urgence. (Une seule copropriétaire la souhaitait mais n'a pas voulu prendre en charge cette démarche.)
Par 3 méls de copropriétaires des 23/05, 24/05, 30/05, nous vous avons demandé de nous adresser le texte de la contestation de la validité de notre AG. Vous ne l’avez pas fait. Par lettre RAR du 6/06/2011, nous avons renouvelé cette demande et manifesté nos doutes quant à la validité de cette contestation, nous avons aussi développé des arguments de la jurisprudence pour vous convaincre de ne pas annuler notre AG, vous n’avez pas répondu.
Le 17/12/ 2011, après avoir obtenu le texte de cette contestation de la part du syndic MDRC, nous vous avons adressé, par lettre RAR, notre analyse du texte de la copropriétaire absente, texte erroné. Le délai légal d’intervention de 2 mois était dépassé et la forme, une lettre RAR qui vous a été adressée, n’était pas la forme obligatoire qui exigeait l’intervention d’un avocat pour une procédure auprès du TGI.
Par téléphone, Madame Pluviaux nous a dit avoir appliqué le principe de précaution!   
Plusieurs entretiens avec des avocats, des conseillers juridiques, dont le dernier, de l’ARC, est Emmanuel Jauneau et une formation de 6 heures, à l’ARC, nous contraignent à vous transmettre notre conviction : votre titre, vos fonctions, votre mission reçue du  TGI ne vous autorisaient en aucun cas à annuler notre AG.
Est-ce un principe de précaution inexistant dans les textes, un abus de pouvoir ou une faute professionnelle (mais avec peut-être cependant une volonté de « protection» du syndicat) ?
Après cette annulation, votre facture est devenue 2621.20 €
Nous sollicitons, de votre part, pour ce préjudice, un dédommagement financier laissé à votre appréciation.
Sans réponse, nous défendrions notre cause auprès du président du TGI, du Conseil National des Administrateurs judiciaires et du Ministre de la Justice.
Recevez, Maître, l’expression de nos regrets.
Signature

Quatrième recours.

M1, pour le Syndicat des Copropriétaires du 27/29 Rue Roque de Fillol, Puteaux 92800,
à Madame Le Bâtonnier de l’Ordre des avocats, Madame Christiane Féral- Schuhl, 9 Place Dauphine 75053, Paris, cedex 01.

Objet: Témoignage sur une procédure légale mais imparfaite, semble-t-il, de l’Institution judiciaire : une ordonnance sur requête du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, pour absence de syndic.

        Madame Le Bâtonnier de l’Ordre,

    Notre syndicat de copropriétaires s’est trouvé sans syndic le 1/11/2010. En effet, notre syndic élu, Agence Boucles de Seine, 54 Avenue de Verdun à Suresnes 92150, dirigée par Christelle Chanson, a transféré sa société, à cette date, en location-gérance, à ABS de Courbevoie, sans l’accord, par vote, des copropriétaires, lors d’une assemblée générale. Cette transaction est donc illégale pour notre syndicat. M Jean-Jacques Bénazet, gérant d’ABS (et président de FONCIA à la même adresse, 67 Rue Marceau 92415 Courbevoie Cedex), a, de plus, laissé passer la date de fin de notre contrat de syndic le 16/12/2010, sans avoir fait d’assemblée générale, malgré nos alertes. Notre situation de gestion étant confuse,  j’ai adressé, pour les copropriétaires, une mise en demeure à M Bénazet, par courrier RAR du 13/01/2011,  lui demandant de préciser cette situation sous huitaine. Par courrier RAR parvenu le 13/02/2011, M Bénazet a prévenu notre syndicat qu’il n’était plus notre syndic : précisons qu’il ne l’a jamais été puisque la Justice ne reconnaît pas un syndic de fait. Le 14/02/2011, par deux méls différents dont un auquel Mme Réneleau, directrice chez Foncia, a répondu et le 15/02/ 2011 par courrier RAR, le syndicat des copropriétaires a rompu ses relations avec ce «  non-syndic » (dont la gestion et la comptabilité contrôlées récemment ont porté un sérieux préjudice financier à la copropriété),  pris en charge l’avenir de la copropriété et s’est engagé à envoyer à M Bénazet les coordonnées du prochain syndic de la copropriété.
    Notre syndicat de copropriétaires n’a AUCUNE RESPONSABILITE ni AUCUNE CULPABLITE dans cette situation.
    Monsieur Bénazet a ensuite  décidé unilatéralement d’engager une procédure d’ordonnance sur requête auprès du  premier Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de Nanterre, Monsieur Vincent Vigneau, afin d’obtenir la nomination d’un Administrateur judiciaire, syndic provisoire, pour notre copropriété.
    Cette procédure est légale. A partir d’un échange de lettres avec Monsieur Vincent Vigneau, nous avons bien noté qu’il avait appliqué les dispositions de l’article 47 du décret du 17/03/1967 et l’article 493 du code de procédure civile.
    La première imperfection nous paraît être cette inversion possible de la procédure, incompatible avec son but ; c’est le fautif qui l’a engagée et donc c’est la victime, le syndicat des copropriétaires, qui l’a subie et qui, privée d’avocat, a été privée du droit fondamental à la contradiction ! [Pourtant, l’article 8.1 du règlement intérieur national, précise que dans les rapports avec la partie adverse, chacun a le droit d’être conseillé et défendu par un avocat.]
    Sa seconde imperfection est que Monsieur le Vice-Président du TGI, informé unilatéralement, n’a pu émettre aucun doute sur la situation de « l’intéressé-requérant » et, dans son ordonnance du 7/03/2010,  a imposé les frais à notre copropriété. Ainsi avons-nous payé, en particulier, l’avocat de la partie adverse.
    Sa troisième imperfection, qui explique peut-être la seconde, est que, pour le syndicat des copropriétaires et à partir des documents en sa possession, l’avocat du cabinet Elbaz, 32 Avenue Paul Doumer, 75116 Paris, choisi par M Bénazet, a failli, selon les apparences, aux obligations de conscience, d’humanité et de probité du serment des avocats. Il a écrit, sans douter ni investiguer, les informations dictées par M Bénazet soucieux de se dédouaner pour obtenir l’ordonnance.
    Or, pour obtenir une ordonnance sur requête deux conditions sont requises: la première, l’urgence, était indiscutable, du fait de l’existence de nombreux faits objectifs mais il n’existait pas de seconde condition justifiant la mise à l’écart du syndicat des copropriétaires. L’avocat du cabinet Elbaz a donc  dû l’inventer, au hasard. Il a affirmé la passivité du Syndicat des copropriétaires en écrivant: « le nouveau représentant du cabinet ABS a alerté le conseil syndical de cette situation, en vain. »
    Une telle inexactitude, grave, reste incompréhensible et inacceptable. Elle ne repose pas, cette fois, sur un article de loi ou de décret. Il n’y avait d’ailleurs plus de conseil syndical mais de simples représentants du syndicat.
    Le cabinet Elbaz n’a répondu à aucune de nos deux lettres RAR sollicitant des explications. Le syndicat des copropriétaires, par sa représentante, reconnaît, au contraire, avoir harcelé le syndic par 49 interventions. Il n’y a eu AUCUNE ALERTE de M Bénazet. Un  dossier de preuves est joint.
   
En contrepartie de cette procédure légale, mais très imparfaite, d’ordonnance sur requête, une rétractation par référé, corrective, était possible, mais ce recours, coûteux, est paradoxal puisque, dans notre cas, incompatible avec une situation d’urgence. De plus, la jurisprudence est instable pour les non-professionnels de la Justice que nous sommes. Une copropriétaire souhaitait la rétractation mais n'a pas voulu prendre en charge cette démarche.

En s’adressant à vous, du fait de vos hautes fonctions et de leur spécificité, nous espérons que votre participation à une remise en cause de cette procédure pour la rendre plus rigoureuse dans l’avenir, si vous l’estimiez nécessaire, protégerait d’autres syndicats de copropriétaires dans la même situation. La justice sait progresser.
Permettre au syndicat des copropriétaires ou au conseil syndical d’initier une assemblée générale, selon les formes requises par la loi, en utilisant des supports imprimés stricts, officiels, dans le but unique d’élire un nouveau syndic, serait une mesure simple et économique. Une assemblée générale de copropriété n’est pas plus complexe  qu’un conseil d’administration de lycée ou d’entreprise.

Recevez, Madame Le Bâtonnier de l’Ordre, avec notre reconnaissance, l’expression de nos sentiments très respectueux.
Signature



05/05/2012

N°9 : CONVOCATION A LA FUTURE ASSEMBLEE GENERALE 25/05/2012.

 

copropriété, comptes, addemblée générale


Observations.
Monsieur Le Syndic,
A partir de ces observations, nous  souhaitons un rendez-vous avec le directeur de l’agence Connexion.

Nous notons que la procédure engagée, par avocat, contre une copropriétaire, pour un important impayé de charges n’a toujours pas abouti. Or, vous êtes depuis 10 mois notre syndic ! Dans la résolution n° 4, qui n’est qu’une information, vous n’indiquez aucune date de réalisation, ni la raison d’un tel délai. Pourquoi n’avez-vous pas prévu de soumettre au vote des copropriétaires une prise d’hypothèque légale sur cet appartement ? Vous savez le risque encouru par une copropriété dans laquelle il y aurait 25% d’impayés de charges : c’est la mise de la copropriété sous administration judiciaire ! Appliquez les dispositions de votre contrat de syndic. Merci.
A ma connaissance la constitution d’un fonds de réserve pour travaux (résolution n° 12) n’est pas obligatoire, comme vous l’écrivez : c’est un sujet à l’étude. En effet, comment pourrait-on voter contre ? On ne peut se soustraire à la loi.
Vous n’avez pas corrigé la résolution n° 10. Il n’y aura plus d’appel de charges le 6 avril 2012 puisque la date de l’AG  a été décalée et que vous avez déjà fait cet appel.
Corrigez les numéros des articles concernant les votes, vous avez des erreurs (travaux d’amélioration, de fermetures, par exemple). Ceci vous a déjà été signalé.

Monsieur Le Syndic et Monsieur Le Comptable,
Avant le vote des comptes, vous voudrez bien écrire sur le procès-verbal de l’AG que nous ne paierons aucune dette des deux exercices concernés et clos, après leur date de clôture du 30/06/2011. Les comptes travaux sont, de mon point de vue, encore faux. Ils ne correspondent pas aux sommes payées aux entreprises à l’exception du ravalement. Ces comptes ne font pas apparaître les sommes versées par les copropriétaires, ni les reliquats.
Malgré nos nombreuses demandes écrites vous ne détaillez pas  les divers totaux  de l’annexe 1, état financier après répartition au 30/06/2011. Or, dans ces sommes, il y a de l’argent à rembourser aux copropriétaires : remboursements que vous devez déduire des charges dues. Donnez-nous tous ces détails en AG, c’est OBLIGATOIRE. (2183.41 €- 3567.60 €- moins ( ?) 5708.39 €- 8103.78 €- 905.07 €). Nous ne voterons rien sans ces informations suivies du calcul du total que vous devez rembourser aux copropriétaires.
Je viendrai vous voir AVANT pour que nous soyons sûrs d’aboutir.

Je ne trouve (encore) ni l’annexe 1 ni l’annexe 2 de l’exercice 2009- 2010 : Où apparaissent les recettes de cet exercice ? Deux pages me manqueraient-elles ?
Au début du contrôle des comptes vous m’aviez dit que c’était impossible à faire après les désordres antérieurs mais je vous avais contredit à partir des comptes complets de l’autre copropriété de Puteaux, beaucoup plus complexe, qui a vécu la même saga et qui est gérée maintenant par OLT GI.
Vous ne pouvez soumettre au vote un budget avec 0 € pour les blocs de secours : leur contrôle est obligatoire. Diminuez de 100 € les frais postaux et attribuez-les aux blocs, par exemple.
Il est indispensable de clore avec rigueur et exactitude ce passé déplorable de gestion.

Je passerai un jour de la semaine prochaine (je vous préviendrai) pour emprunter le carnet d’entretien de l’immeuble et vérifier que vous avez bien donné votre autorisation à la banque pour que je puisse consulter, pour les copropriétaires, les opérations sur notre compte séparé.
Solidairement.
Annie Keszey